Финансирование крупного строительного проекта: инвестиционный кредит на строительство

Кредитование, проектное финансирование и привлечение частных инвестиций — известные методы финансирования крупных строительных проектов.

В условиях карантина некоторые компании испытали серьезные трудности с реализацией проектов.

Ситуация заставляет бизнес искать альтернативные источники финансирования.

Наиболее популярным источником средств для застройщиков является инвестиционное кредитование.

Практически все крупные банки включают этот продукт в свое предложение.

До недавнего времени банки соревновались в снижении маржи, потому что кредитный риск был ниже. Однако в последнее время банки стали более осторожными, и многим застройщикам непросто получить крупный кредит.

Самое важное в инвестиционном кредитовании — это очень гибкая адаптация структуры финансирования к специфике проекта.

Банки финансируют инвестиции с низким риском.

Недаром финансовые учреждения с большей вероятностью выдают кредиты под строительные проекты крупных и опытных застройщиков.

Для строительных проектов используется так называемое проектное финансирование, привлекаемое через специальные проектные компании под будущие денежные потоки.

Ключевую роль в проектном финансировании играет контроль рисков, не только финансовых, но и связанных с другими аспектами, такими как влияние внешних факторов (например, стихийных бедствий), риск поставщика, риск подрядчика, политический риск.

Выбор надежных партнеров для инвестиционного проекта является приоритетной задачей.

Международная компания ESFC предлагает финансирование строительных проектов в России и республиках СНГ, в том числе строительство заводов, электростанций, портов, дорог, водоочистных сооружений, гостиниц и др.

Финансирование крупного строительного проекта: выбор источников

Несомненно, инвестирование в строительство требует больших финансовых затрат.

Может показаться, что у опытных застройщиков не должно быть с этим проблем. Однако основа для запуска нового проекта — это капитал.

Перед лицом нехватки свободных средств инвестиции ставятся под сомнение, поэтому для поддержания финансовой ликвидности и непрерывности вложений компаниям стоит подумать о подаче заявки на инвестиционный кредит.

Вообще, существует множество вариантов финансирования строительных проектов.

Чаще всего используется самофинансирование, привлечение внешнего финансирования либо же различные комбинации внешних и внутренних источников.

• Самофинансирование строительства: чистая прибыль, амортизация, высвобождение замороженного капитала, экономия налогов в результате инвестиционных стимулов.

• Внешнее финансирование кредитного характера (например, строительные ссуды, ипотечные ссуды и небанковские кредиты, лизинг, облигации) или выпуск ценных бумаг (эмиссия акций и привлечение венчурного капитала).

Когда на рынке появляется уникальная инвестиционная возможность, а в бюджете компании нет достаточных финансовых ресурсов для подготовки привлекательного предложения, стоит обратиться к таким решениям, как инвестиционные кредиты и проектное финансирование.

Все больше и больше крупныз компаний в строительной отрасли решают воспользоваться инвестиционными кредитами для своих проектов. Сегодня застройщики ценят, прежде всего, скорость, гибкость, минимум формальностей. Эти преимущества в сочетании с индивидуальными моделями гарантируют успех проекта.

В финансовой литературе описано около 60 различных методов финансирования, которые отличаются по многим критериям и могут быть использованы для разных проектов.

Главной дилеммой для каждой компании-застройщика на этапе подготовки нового инвестиционного проекта является выбор наиболее подходящей организационно-правовой формы, которая, в свою очередь, определит выбор оптимальной формы финансирования.

Роль проектного финансирования в строительстве

Чтобы воспользоваться всеми преимуществами современных инструментов финансирования девелоперских проектов, часто возникает необходимость в создании нового хозяйствующего субъекта.

Его задачей будет реализация конкретного инвестиционного проекта.

Вновь созданная компания может иметь разные организационные формы.



Помимо традиционных и общеизвестных форм финансирования строительства (кредитов, облигаций, лизинга), могут также использоваться другие, менее популярные инструменты, такие как проектное финансирование. Они представляют собой финансирование капиталоемких проектов с помощью независимого субъекта.

Строительный проект может осуществляться в рамках существующей компании, которая работала в прошлом, например, с другими проектами, либо же может осуществляться так называемой специальной проектной компанией (SPV).

В случае реализации девелоперских проектов акционеры SPV обычно выступают его спонсорами. Спонсор определяется как субъект, который дает стимул для начала реализации инвестиционного проекта. Обычно разработчик создает проектную компанию, привнося в нее технологии, опыт работы в отрасли или другие ресурсы (включая земельный участок).

В группу поставщиков капитала SPV входят коммерческие банки, частные кредиторы и другие инвесторы, покупающие облигации, выпущенные проектной компанией.

Метод проектного финансирования основан на предположении, что сам проект и активы, полученные в результате его реализации, являются основным, а часто даже единственным источником погашения и обеспечения долга.

Традиционный исторический метод анализа операционной истории и оценки кредитоспособности компании-заемщика не используется, поскольку SPV создается для реализации девелоперского проекта. В этом случае анализ кредитного риска относится к самому инвестиционному проекту, а не к заемщику.

Существует два основных подхода к финансированию строительных проектов — это метод без права регресса или с ограниченным правом регресса к заемщику. Классическая ситуация для ПФ предусматривает отсутствие какой-либо формы регресса.

Из-за ограниченной возможности обеспечения доноры капитала обычно заинтересованы в совместном управлении строительным проектом, что позволяет им контролировать работу на постоянной основе и минимизировать риск событий, которые могут негативно повлиять на проект.

Финансирование проекта без права регресса представляет собой схему, по которой заемщики не предоставляют обеспечения для погашения кредита. Погашение обязательств полностью и исключительно осуществляется за счет будущих денежных потоков проекта, и возможные требования кредиторов не могут быть перенесены на другую деятельность инициатора.

Чаще всего это касается инвестиций в стратегическую инфраструктуру, реализуемых на основе многосторонних соглашений о государственно-частном партнерстве (ГЧП).

Независимо от сферы деятельности, проектное финансирование сегодня играет важную роль в реализации крупных строительных проектов по всему миру. Финансовая команда ESFC готова предоставить клиентам полный спектр услуг, включая финансовое моделирование, юридическую консультацию, помощь в регистрации SPV, привлечение средств на максимально выгодных условиях, оптимизацию налогообложения и др.

Альтернативные источники финансирования

Еще один способ привлечения денег для реализации инвестиций — выпуск корпоративных облигаций девелоперских компаний.

Интерес к ним растет с каждым годом, особенно после финансового кризиса. Привлекательность облигаций обусловлена гибкостью и эффективностью использования средств. Залоговый капитал девелопера можно свободно использовать в течение нескольких лет и даже переводить между несколькими проектами, что невозможно в случае банковского инвестиционного кредита.

Средства от продажи облигаций используются для финансирования проекта, указанного в условиях выпуска, будь то новый проект или же рефинансирование уже начатых проектов.

Средства, полученные от облигаций девелопера, являются идеальным примером промежуточного финансирования. Они могут стать отличным дополнением к кредитам. Следует отметить, что успешный выпуск облигаций зависит от доверия к застройщику, поэтому этот метод финансирования выбирают известные компании, добившиеся многочисленных успехов и сотрудничающие с узнаваемыми брендами.

Девелоперы, сталкивающиеся с трудностями при получении инвестиционного кредита или не желающие пользоваться традиционными формами проектного финансирования, все чаще решают финансировать новые проекты через альтернативные источники.

К их поиску предпринимателей подталкивают растущие требования банков и невыгодные условия предоставления кредитов.

В частности, многие европейские фирмы обескураживают нынешние параметры к LTV (сумма кредита по отношению к стоимости обеспечения) и LTC (сумма кредита по отношению к общим инвестиционным затратам).

Все большее значение приобретает поддержка застройщиков небанковскими частными инвестициями.

Привлечение частного капитала к крупным строительным проектам — это современная инвестиционная стратегия, которая, хотя и дороже банковской ссуды, позволяет быстрее финансировать сложные рискованные проекты.

Все переговоры проходят напрямую с инвестором, что способствует гибкости и сокращает время принятия решения.

Большой инвестиционный потенциал имеет общественное финансирование строительных проектов.

Так называемой краудфандинг, то есть инструмент социального инвестирования, набирает сторонников как среди застройщиков, ищущих альтернативный источник финансирования строительного проекта, так и среди инвесторов.

Обе стороны проекта находят друг друга через специальные онлайн-платформы краудфандинга недвижимости.



Каждый инвестор получает долю прибыли от сдачи в аренду построенной недвижимости, пропорциональную вложенному им капиталу, или в какой-либо другой форме застройщик обязуется выкупить акции в течение оговоренного периода.

Банковское финансирование по-прежнему остается самой популярной формой финансирования строительных проектов по всему миру.

Но экономический спад, вызванный пандемией COVID-19, показывает, насколько проблематично и рискованно для застройщиков полагаться исключительно на один инструмент финансирования своей деятельности.

Текущие трудности с получением кредита давно побуждают многих инвесторов искать альтернативные источники финансирования проектов и их диверсификации.

Инвестиционное кредитование строительных проектов

Инвестиционный кредит для крупных строительных проектов — это популярный финансовый продукт, который предназначен для финансирования многомиллионных девелоперских проектов, например, строительства жилого комплекса.

Такое решение выбирают большинство застройщиков, работающих в настоящее время в недвижимости из-за благоприятных условий и минимального взноса инициатора проекта, составляющего от 10 до 30% планируемых инвестиционных затрат.

Движущей силой инвестиционного кредитования является наметившееся недавно восстановление рынка. Пандемия замедлилась, хотя, как показал кризис в США 2008 года, рынок недвижимости достаточно устойчив к финансовым потрясениям.

В настоящее время стимулом для покупателей недвижимости являются рекордно низкие процентные ставки.

Кредит на строительство позволяет компаниям реализовывать больше проектов и плавно переходить от одного к другому. Строительство и отделка идут более эффективно, поэтому застройщики могут продавать недвижимость значительно быстрее.

Финансирование с помощью девелоперского кредита похоже на ипотеку.

Компания должна предоставить первоначальный взнос (обычно 20% и более или это может быть участок под застройку). При выдаче кредита взимается комиссия, но возможно получение дополнительных средств, например, через лизинг или факторинг.

Инвестиционный кредит на строительство можно использовать на такие цели:

• Общестроительные работы.
• Отделочные работы и подготовка к продаже.
• Ремонт или модернизация недвижимости.
• Рефинансирование различных инвестиций в недвижимость.
• Приобретение акций у других компаний с недвижимостью для развития.

Кредитные средства могут выплачиваться заемщику однократно в полном объеме или же отдельными траншами (от 10 до 50% стоимости проекта) по графику.

Транши выдаются по мере завершения каждого из последующих этапов строительства.

Предоставлению банковского финансирования предшествует подробный финансовый, экономический, юридический и строительный анализ.

Банк проверит состояние компании, прошлые успехи и неудачи, соблюдение финансовых обязательств, бизнес-план, управленческий опыт команды и видение будущего.

Анализ финансовых возможностей потенциального заемщика достаточно широкий. Банк интересуется ключевыми активами и финансовыми показателями застройщика, оценивая кредитоспособность и риск возможных проблем с обслуживанием кредита.

Прежде всего, компания, подающая заявку на кредит, должна получить разрешение на строительство, а сама недвижимость должна иметь четкий правовой статус. Архитектурный дизайн объекта и связанные с ним технические требования и его привлекательность с точки зрения бизнеса, которая повлияет на прибыльность проекта, чрезвычайно важны.

Шанс на получение инвестиционного кредита увеличивается, когда девелопер может похвастаться аналогичными вложениями в своем портфеле.

В случае с жилой недвижимостью потенциальному заемщику может потребоваться продать часть жилья, чтобы доказать интерес покупателей. После предоставления кредитных средств банк будет контролировать компанию-заемщика на всех этапах реализации проекта.

Стоит ли брать инвестиционный кредит на строительство?

В настоящее время многие застройщики избегают привлечения внешних средств, ограничиваясь собственными ресурсами для финансирования новых проектов.



По мнению ведущих финансовых экспертов, этот осторожный подход имеет следующие недостатки:

• Собственный капитал существенно ограничивает рост бизнеса.
• Молодые компании не могут реализовывать крупные перспективные проекты.
• Риск очередного инвестиционного проекта несет исключительно инициатор.

Инвестиции за счет собственных ресурсов сдерживают компанию-застройщика, вынуждая отказываться от реализации крупных проектов.

Компании смогут осуществлять множество проектов одновременно, используя достаточный инвестиционный кредит.

Здесь мы подходим к третьему пункту.

Заемщики минимизирует риски в своей деятельности по развитию новых проектов, особенно если в портфолио компании сразу несколько данного рода инвестиций. Первый проект может быть оценен рынком положительно, что отразится на спросе на предлагаемые помещения и их более быстрой продаже. Следующий проект на практике может оказаться менее прибыльным.

Таким образом, привлечение инвестиционного кредитования обезопасит текущую деятельность.

Кроме того, все строительные проекты проверяются специалистами банка, который их финансирует. Если на этапе анализа выясняется, что что-то не так, то инициатор проекта узнает об этом еще до запуска. Это явно не лишнее экспертное мнение.

В контексте риска стоит упомянуть минимальный взнос инициатора проекта.

Например, ESFC предлагает финансирование строительства со взносом инициатора 10%. Это означает, что остальные 90% нужной суммы предоставляем мы со своими европейскими партнерами.

Зачем же сдерживать рост бизнеса?

Обратитесь к нашим консультантам в любое время, чтобы получить полную финансовую консультацию по поводу строительных проектов.

Условия успешной реализации строительного проекта

При реализации строительного проекта банки обращают особое внимание на несколько условий, которым должна соответствовать компания-заемщик.

В результате значительно снижается риск финансирования всего проекта.

Выполнение этих условий важно с точки зрения других партнеров, финансирующих проект. Это позволяет более эффективно контролировать и защищать вложенные средства.

Некоторые инвесторы все еще пытаются реализовывать первоначальные этапы проекта, параллельно подавая заявки на получение официальных разрешений. Однако кредит может быть выдан только после получения всех разрешительных документов (в том числе связанных с охраной окружающей среды и интересов местного сообщества).

Также банки могут потребовать привлечения опытного генерального подрядчика на выполнение строительно-монтажных работ, что увеличивает шансы на успех проекта.

Чрезвычайно важно сотрудничать с известным и проверенным подрядчиком, который уже выполнял данный вид работ. Такой подрядчик знает специфику выполняемых работ, имеет соответствующий опыт ранее реализованных инвестиций.

Сотрудничество с таким партнером уменьшает вероятность различного рода задержек.

Наконец, для получения инвестиционного кредита на строительство важно привлечение авторитетного эксперта по техническим и строительным вопросам. Задача независимого эксперта состоит в том, чтобы контролировать качество всей инвестиционной и сопутствующей документации, в том числе протоколы приемки работ.

Международная компания ESFC предлагает полный комплекс финансовых и технических услуг в области строительства.

Мы всегда готовы предложить надежного генерального подрядчика для строительства крупного объекта по ЕРС-контракту.