Финансирование жилищного строительства: способы кредитования и возможности для диверсификации

Темпы развития каждого рынка недвижимости зависят, среди прочего, от экономической ситуации в стране, фазы экономического цикла, политической обстановки, законодательства, объема местного рынка капитала, а также от производственного потенциала и финансовых ресурсов девелоперских компаний, реализующих проекты в сфере жилищного строительства.

Стремление получить прибыль выше среднего при минимальном возможном участии собственного капитала побуждает девелоперов использовать эффект финансового рычага в большей степени, чем компании из других секторов экономики.

Это требует профессионального подхода к выбору финансовой модели каждого последующего инвестиционного проекта.

Финансирование жилищного строительства может осуществляться за счет собственного либо внешнего капитала, привлеченного из различных источников.

Примерами внутреннего финансирования являются амортизация, нераспределенная прибыль или продажа активов.

Традиционная модель финансирования девелоперской деятельности в значительной степени основана на кредитах, размещении облигаций или гибридных инструментах, таких как мезонинное финансирование.

Банковское финансирование по-прежнему остается популярным способом финансирования жилищного строительства.

Однако экономический спад, вызванный пандемией COVID-19, показывает, как рискованно для девелоперов полагаться на одну форму финансирования своей деятельности. Текущие трудности с получением кредита побуждают бизнес к поиску новых источников финансирования и их диверсификации.

ESFC Investment Group, испанская финансовая компания, собрала высококвалифицированную команду специалистов, готовых помочь девелоперам в финансировании жилищного строительства.

Мы предлагаем крупные девелоперские кредиты на срок до 20 лет, а также содействуем реализации крупных проектов на международном уровне, оказывая профессиональные консалтинговые услуги.

Финансирование жилищного строительства с помощью облигаций

Для девелоперских компаний выпуск корпоративных облигаций — лишь один из способов получить деньги для реализации проектов.

Это решение имеет массу преимуществ и является альтернативой банковскому кредиту.

Данный способ финансирования жилищного строительства предполагает выпуск корпоративных облигаций девелоперских компаний. Интерес к этому инструменту растет с каждым годом, особенно после финансового кризиса 2008-2009 годов. Привлекательность облигаций обусловлена гибкостью и эффективностью использования финансовых ресурсов.

Благоприятная ситуация на рынке капитала позволяет отказываться от выпуска облигаций, обеспеченных недвижимостью, поэтому девелоперские компании выбирают необеспеченные ценные бумаги.

Инвесторы придают значение в основном финансовому состоянию эмитентов, а не условиям облигации.

Облигации или банковский кредит?

Благодаря улучшению состояния сектора инвесторы воспринимают корпоративные облигации девелоперских компаний как привлекательный безопасный инструмент вложения капитала.

И наоборот, в периоды кризисных явлений в жилищном строительстве привлекательность этого инструмента резко падает.

Недвижимость представляет собой основное имущество застройщика, благодаря которому держатели облигаций могут рассчитывать на погашение долга, даже если застройщик окажется в сложной ситуации.

Это обычная форма долгосрочного финансирования крупных застройщиков, особенно акционерных обществ. Размер выпуска облигаций обычно может быть больше, чем максимальная сумма кредита банка, хотя бы из-за формальных ограничений кредитования (например, в отношении лимита концентрации долга).

Облигации девелоперских компаний, характеризующиеся хорошим финансовым состоянием, сейчас являются надежным вложением средств. Их процентная ставка обычно превышает доходность депозитов, предлагаемых банками. Инвесторы регулярно получают свои проценты. В случае банкротства предприятия держатели долга претендуют на различные льготы для удовлетворения своих финансовых требований.

В таблице ниже приведены основные различия между корпоративной облигацией и банковским кредитом.

Облигация	Кредит
Задолженность перед несколькими кредиторами.	Один кредитор (банк).
Погашение долга чаще производится в конце срока.	Банковский кредит обычно выплачивается частями.
Обычно цель эмиссии облигаций не указывается.	Необходимо указать цель получения кредита.
Во многих случаях нет необходимости устанавливать обеспечение возврата заемных средств.	Необходимость предоставить обеспечение кредита.
Эмитент облигаций самостоятельно формирует структуру выпуска, адаптируя ее к потребностям и возможностям конкретного проекта.	Условия кредита определяет банк.

Залоговые активы девелопера можно свободно использовать на протяжении нескольких лет и даже переводить между несколькими проектами, что невозможно в случае банковского кредита.

Денежные средства от продажи облигаций эффективно используются для финансирования приоритетных инвестиционных проектов, указываемых в условиях выпуска соответствующих корпоративных облигаций.

Средства, полученные от размещения облигаций, являются «идеальным примером» бридж-финансирования. Они могут стать отличным дополнительным источником финансирования к кредиту, включая предоставление первоначального взноса, требуемого банками. Долговые бумаги также конвертируются в акции.

Будучи классическим примером бридж-финансирования, корпоративные облигации девелоперских компаний особенно необходимы в рискованных инвестиционных проектах, где банки требуют значительный собственный вклад. Например, кредитование строительства гостиниц может потребовать первоначального вклада приблизительно на уровне 30-50% общей стоимости проекта.

Преимущества выпуска облигаций

Девелоперы часто выбирают эту форму финансирования, поскольку она позволяет приобретать землю под строительство и начинать работы без предварительной продажи активов.

Выпуск корпоративных облигаций — это решение, имеющее множество преимуществ и являющееся альтернативой кредиту.

Для девелоперских компаний облигации означают очень удобный и быстрый способ привлечь деньги на рынке капитала с учетом конкретных целей. Этот вид ценных бумаг известен давно, но сейчас становится популярным не только среди институциональных, но и среди индивидуальных инвесторов. На это есть ряд причин.

Во-первых, корпоративные облигации девелоперов выпускаются в строгом соответствии с действующим законодательством принимающей страны. Это обеспечивает инвесторам высокую надежность и безопасность, особенно когда речь идет о развитых странах Европы или Северной Америки с сильной правовой системой. С другой стороны, компании остаются полностью свободными в выборе способа размещения облигаций, нацеливаясь на широкий пул инвесторов или только на избранных частных инвесторов.

Во-вторых, эмитент облигаций обязан указывать не только цели выпуска, но и свои финансовые результаты, что гарантирует прозрачность как оферты, так и эмитента.

В-третьих, облигации девелоперов считаются как бумаги с гораздо более высокой доходностью, чем казначейские или муниципальные облигации.

Однако следует отметить, что успешная эмиссия и размещение облигаций девелоперских компаний сильно зависит от доверия к девелоперу, поэтому данный метод финансирования выбирают известные предприятия, имеющие на своем счету серьезные успехи и работающие с узнаваемыми деловыми партнерами.

Для многих компаний сектора важной проблемой является поиск капитала, необходимого для финансирования крупных жилищных проектов и развития бизнеса. Финансирование строительства с использованием внешнего капитала связано с тем, что такие проекты требуют больших затрат, и не у всех инвесторов есть достаточные денежные средства в определенный момент. Эмиссия и размещение корпоративных облигаций является оптимальным источником долгосрочного финансирования, ведущим к преодолению нехватки капитала.



Если вам нужна финансовая консультация или финансовое моделирования для реализации крупного инвестиционного проекта в сфере жилищного строительства, свяжитесь с консультантами ESFC.

Банковское кредитование жилищного строительства

Девелоперский кредит — один из распространенных способов финансирования жилищных проектов в развитых странах.

Поскольку строительство новых жилых комплексов представляет собой чрезвычайно дорогой инвестиционный проект, более 90% застройщиков Европы используют внешнее финансирование, преимущественно выбирая девелоперские кредиты в различных комбинациях.

Эти кредиты предоставляются банком для определенной цели, то есть для финансирования инвестиций в строительство жилья и сопутствующей инфраструктуры. Высокий спрос на новые жилые объекты всегда способствует реализации все большего количества проектов через долговое финансирование.

Девелоперский кредит — это подходящая форма финансирования инвестиционных проектов в сфере недвижимости для продажи и аренды.

Его целью может быть строительство жилых и коммерческих помещений, а также адаптация и обновление существующей недвижимости или отделка.

Объектами кредитования могут быть жилые комплексы, многоквартирные дома, односемейные дома, офисные, торговые, служебные и смешанные помещения. Для получения девелоперского кредита, как правило, требуется первоначальный взнос, обычно порядка 20% от общей стоимости инвестиционного проекта.

Собственным вкладом заемщика в проект могут быть не только финансовые ресурсы.

Как вариант, это также может быть земельный участок, на котором осуществляется проект, а также коммунальные услуги или другие расходы, связанные с проектом.

Срок кредита охватывает период от проектирования до продажи жилья.

Условия получения девелоперских кредитов

Условием подачи заявки на финансирование жилищного строительства является предварительный финансовый, правовой и экономический анализ.

Предпочтительной правовой структурой для кредитования застройщика является специальная проектная компания (SPV / SPE), но, тем не менее, это не является необходимым условием финансирования. Банки, однако, предъявляют к девелоперам множество требований, которые требуется выполнить для получения кредита на выгодных условиях.

Финансовое положение девелоперской компании имеет ключевое значение для банка, поскольку текущие финансовые показатели подтверждают надежность потенциального заемщика. Как и в ситуациях с любым другим кредитом, банк стремится налаживать сотрудничество с платежеспособными клиентами.

Следовательно, ключевым фактором для положительного решения банка является кредитоспособность инвестора, независимо от того, выполнил ли он в прошлом свои долговые обязательства и погасил ли он кредиты вовремя.

Банк обращает пристальное внимание на текущее состояние активов.

В рамках процедуры оформления заявки на девелоперский кредит требуется предоставить собственный план финансирования инвестиционного проекта. Вероятность получения кредита увеличивается, когда коэффициент LTC низкий, то есть доля кредита в общей стоимости проекта относительно невелика. Банки трактуют показатель LTC (Loan-to-Cost Ratio) как показатель риска неплатежеспособности партнера.

Однако больше всего банк интересует инвестиционный проект, поэтому хороший бизнес-план критически важен при подаче заявки на финансирование жилищного строительства. Он должен быть высокодоходным и выделяться среди конкурентов, будучи тщательно продуманным и привлекательным.

Уровень ожидаемой доходности варьируется в зависимости от рынка.

Вообще, рентабельность проекта — один из ключевых факторов, влияющих на одобрение заявки. Для некоторых банков важно, чтобы заемщик заранее нашел определенное количество клиентов для предпродажи квартир или продажи (аренды) коммерческих помещений жилого комплекса.

Если девелопер не выполняет это обязательство, банк может воздержаться от предоставления финансирования.

Решение о кредитовании жилищного строительства также опирается на другой важный аспект, а именно местоположение строительной площадки. Для многих банков это один из ключевых критериев, которые учитываются при оценке инвестиционного проекта.

Потенциальные покупатели внимательно оценивают расположение квартиры, дома или коммерческой недвижимости.

Таким образом, удачное расположение способствует успеху и прибыльности проектов.

Планируя инвестиции в жилищное строительство, девелоперы должны начинать с анализа конкретной местности и поиска привлекательных участков для потенциальных покупателей жилья.

Прежде всего, девелоперу нужно обратить внимание на потенциал развития местности. Стоит адаптировать строительную площадку под специфику проекта. В случае с коммерческой недвижимостью предпочтительно расположение в центре большого города, тогда как жилые комплексы могут оказаться не слишком востребованным решением в самом центре шумной агломерации.

Нетрудно заметить, что квартиры и жилые комплексы чаще строят на окраинах городов, но в местах с хорошим транспортным сообщением с центром.

Стоимость и успешность проекта также определяется близостью разного рода инфраструктуры, зеленых зон, медицинских учреждений, школ и детских садов.

Также важна доходность инвестиций, напрямую связанная с полезной площадью. Этот показатель показывает, сколько полезной жилой площади можно построить на одном квадратном метре земли. По этой мере инвесторы прогнозируют плату за землю. При расчете стоимости полезной площади необходимо умножить площадь застройки на количество этажей планируемого жилого комплекса.

Кредит для специальной проектной компании (SPV)

Кредиторы охотнее сотрудничают с опытными девелоперами, которые уже реализовали аналогичные проекты.

Инвесторы с более долгой кредитной историей имеют больше шансов получить девелоперский кредит. Однако решение банка определяется не столько суммой кредита, сколько перспективами конкретного проекта.

Может оказаться, что клиент, совершивший одну крупную и успешную инвестицию, получит больше доверия, чем девелопер с четырьмя меньшими инвестициями.

Есть ли шанс получить крупный кредит без опыта?

Есть.

Каждый девелопер начинает со своего первого проекта.

Банки не доверяют ему, обычно предъявляют более высокие требования и часто отказывают в предоставлении финансирования.

В подобной ситуации кредит на специальную проектную компанию (SPV / SPE) видится наиболее предпочтительным.

Для начала создается компания, которая является независимым хозяйствующим субъектом и юридическим лицом, деятельность которого направлена на реализацию конкретного инвестиционного проекта. Применяя формулу проектного финансирования, SPV отвечает за комплекс проектных, сметных и строительных работ с очень высокой долей заемного капитала.

Специальная проектная компания чаще всего имеет форму общества с ограниченной ответственностью. Она привлекает капитал и другие ресурсы для выполнения конкретной задачи. Акционеры этой компании должны иметь безупречную кредитную историю, которая влияет на решения банка.

Хотя банк желает финансировать опытных девелоперов с долгой финансовой историей, привлекательность инвестиционного проекта может иметь для него большее значение, что требует разработки очень надежного профессионально подготовленного бизнес-плана.

На этапе планирования инвестиции и подачи заявки на девелоперский кредит легко совершить ошибки. Отсутствие помощи и поддержки со стороны эксперта увеличивает риск отклонения заявки банком.

Мы перечислили ниже некоторые требования для получения кредита для SPV / SPE:

• Комплексный бизнес-план с обилием информации, несущей ценность для кредитора.

• Подробный анализ рынка недвижимости, который демонстрирует реальные рыночные возможности конкретного проекта, раскрывает потенциальные препятствия и риски, связанные с конкуренцией.

• Достаточный первоначальный вклад заемщика, который составляет минимум 10%, однако может достигать гораздо более высоких значений для молодых компаний и / или рискованных проектов.

• Подробный график реализации проекта с четкими контрольными точками для каждого этапа.

• Альтернативные варианты реализации проекта и подробный план действий на случай возможной неудачи первоначального инвестиционного плана с учетом дополнительных расходов.

Кредит для специальной проектной компании требует большего участия в подготовке проекта, чем в случае кредитования застройщика с богатой кредитной историей.

Это связано с высокими требованиями проектов.



ESFC Investment Group предлагает крупные инвестиционные кредиты для строительства жилых домов на длительный срок.

Наша финансовая команда готова разработать индивидуальную финансовую модель для вашего проекта в любой точке мира, оказав всестороннее содействие в привлечении средств.

Лизинг как способ финансирования девелоперских проектов

Еще одна форма финансирования жилищного строительства — лизинг.

Обычно сторонами лизинговых сделок (субъектами лизинга) является лизингодатель, лизингополучатель и продавец (поставщик) предмета лизинга.

Согласно договору лизинга финансовое учреждение приобретает в рамках своей деятельности недвижимость и передает пользователю для использования по назначению и получения выгод. В рамках договора пользователь обязан вносить периодические платежи на протяжении определенного времени.

Основные услуги, предоставляемые компаниям, включают финансовый лизинг с правом выкупа, финансовый лизинг без права выкупа, финансовый лизинг с полной выплатой, оперативный лизинг, оперативный лизинг с правом выкупа, а также продажа и обратный лизинг.

Застройщик, выбирающий финансирование жилищных проектов с применением лизинга, в первую очередь строит объект, чтобы потом сдавать его в аренду и получать прибыль. По истечении срока действия договора лизинга предприниматель может стать собственником недвижимости. Чтобы бизнес получил дополнительное финансирование, компании обычно продают права собственности лизинговой компании при заключении контракта, который позволяет первоначальному владельцу эксплуатировать объект.

Ключевые параметры, которые определяются договором лизинга, включают срок действия, авансовый платеж (определяется в зависимости от сделки и конкретного объекта), валюта финансирования, оценочная стоимость объекта, тип недвижимости (жилая, коммерческая, промышленная), а также условия и графики погашения лизинговых платежей (в том числе возможность досрочной выплаты лизинговых платежей).

Также стороны указывают любые детали, которые могут влиять на сделку, такие как страхование.

Финансовый и операционный лизинг

Финансовые эксперты классифицируют лизинговые сделки по различным признакам, которые отражают определенные аспекты той или иной операции.

Особое внимание при выборе источников финансирования жилищных проектов уделяют различием между финансовым и операционным лизингом.

Операционный лизинг предусматривает краткосрочную передачу активов в пользование лизингополучателю, что означает меньший период налоговой амортизации. Недвижимость остается на балансе лизингодателя, но отражается на забалансовом счете лизингополучателя и не может перейти в собственность последнего после окончания срока действия лизингового договора, а возвращается обратно лизингодателю. В мировой практике под категорию операционного лизинга попадают все сделки, отличные от финансового лизинга.

Финансовый лизинг заключается в том, что лизингодатель обязуется приобрести имущество у продавца в полном соответствии с установленными лизингополучателем спецификациями и передать его в пользование лизингополучателю на определенный срок не менее 1 года за установленную плату.

Отличительные характеристики упомянутых разновидностей лизинга приведены в таблице ниже:


Также законодательство отдельных стран может вводить ограничения в отношении имущества, которое запрещено передавать в лизинг.

Например, в финансовый лизинг нельзя передавать целостные имущественные комплексы предприятий и структурных подразделений. С другой стороны, в оперативный лизинг может быть запрещено передавать имущественные комплексы государственных и коммунальных предприятий. Организационные схемы оперативного и финансового лизинга также отличаются.



ESFC Investment Group готова предоставить услуги по подготовке финансовой, правовой и технической документации для осуществления финансирования.

Свяжитесь с нашей командой, чтобы узнать больше.

Преимущества лизинга для финансирования жилищного строительства

Принято проводить сравнение преимуществ и недостатков лизинга недвижимости с банковским кредитованием, поскольку они выступают альтернативными способами финансирования строительства.

Востребованность того или иного финансового инструмента определяется его характеристиками и эффективностью.

По своей сути финансовый лизинг напоминает кредит под залог.

В случае неуплаты лизинговых платежей объект лизинга возвращается лизингодателю. Стоимость финансирования состоит из стоимости имущества, комиссионных банка и процентов. Важно учитывать особенности налогообложения и бухгалтерского учета финансового лизинга (например, лизинговые платежи обычно не облагаются НДС, а передаваемая недвижимость практически сразу начинает учитываться на балансе лизингополучателя).

Преимуществами лизинга по сравнению с другими инструментами финансирования являются:

• Возможность наращивания ликвидных средств, находящихся в распоряжении компании.

• Отнесение лизинговых платежей (амортизационных отчислений и процентов за пользование лизинговым кредитом) в валовые расходы компании, чтобы оптимизировать налогообложение.

• Условия лизинговых договоров обычно не требуют срочного начала платежей и отличаются наибольшей гибкостью финансирования, что способствует выработке удобных инструментов финансирования с индивидуальным графиком платежей и плавающей ставкой.

• Операции лизинга не требуют залога (предмет лизинга в течение срока действия договора принадлежит лизингодателю). Это означает экономию расходов на оформление и удобно для небольших фирм.

• Недвижимость, переданная по договору лизинга, не подлежит конфискации. Кроме того, на эти активы не может быть наложен арест в связи с любыми действиями или бездействием лизингополучателя. Это связано с тем, что юридически собственником имущества является лизингодатель.

• Возможность использования дополнительных услуг со стороны лизингодателя, которые способствуют снижению уровня административных расходов лизингополучателя (включение платы за такие услуги в лизинговые платежи позволяет отнести их к валовым расходам). В частности, лизинговые компании могут предлагать лизингодателям лучшие условия страхования, чем банки.

• Удобство оформления сделки, экономия усилий и времени на оформление основных и сопутствующих документов для реализации операции (купля-продажа недвижимости, аренда земли, страхование, кредитование, залог). Лизингодатель может брать на себя контроль платежей и оформление бухгалтерской документации, а лизингополучатель платит единый платеж.

Многие из перечисленных выше преимущество можно рассматривать только в рамках единой теоретической модели, отличной от реальных условий финансирования жилищного строительства.

Например, возможности ускоренной амортизации недвижимости на практике варьируют в очень широком диапазоне.

Лизингодатель начисляет амортизацию, чем существенно уменьшает базу налогообложения налогом на прибыль. Однако учитывая, что минимальные сроки использования недвижимости в налоговом учете зачастую существенно отличаются от срока действия договоров лизинга недвижимости, указанное преимущество лизинга перед банковским кредитованием на практике может существенно уменьшаться.

Финансовый лизинг может создавать более привлекательные ценовые условия финансирования приобретения объекта недвижимости путем применения низкой процентной ставки, но в условиях зависимости лизинговых компаний от среднесрочного банковского кредитования и отсутствия источников «длинных денег» институциональных инвесторов процент по лизинговым договорам может оказаться высоким.

Недостатки лизинга

Несмотря на целый ряд преимуществ, компаниям следует обстоятельно подходить к установке условий лизинга и рассматривать альтернативные финансовые инструменты.

К недостаткам лизинга по сравнению с остальными инструментами финансирования жилищного строительства следует отнести следующее:

• Юридические ограничения на применение финансового лизинга по отношению к некоторым объектам недвижимости. Законодательство некоторых стран фактически выводит из сферы действий лизинговых договоров значительный класс объектов недвижимости выводится из сферы действия лизинга. Особые сложности с использованием инструментов финансового лизинга возникают в связи с запретом лизинга земельных участков. Поскольку право собственности на объект недвижимости часто напрямую связано с правом собственности на земельный участок, это критически важный аспект.

• Разница в эффективных сроках финансирования жилищного строительства и покупки недвижимости в лизинг составляют до 10-20 лет, исходя из мировой практики и долгосрочного характера данного актива (лизинговые компании сегодня работают с так называемыми «средними деньгами» и могут предоставлять финансирование зачастую лишь на срок 5-7 лет).

• Возможность наложения взыскания на недвижимое имущество по обязательствам лизинговой компании, в результате чего объект может быть передан в пользу кредиторов.

• Повышенная уплата лизингополучателем услуг оформления собственности (сначала происходит оформление на лизинговую компанию, а после завершения срока договора на лизингополучателя).

• Отсутствие права собственности на объект у лизингополучателя на момент заключения договора.

• Фактический переноса платежей по страхованию, коммунальных платежей, налога на недвижимость и ряда других текущих расходов на лизингополучателя, поскольку соответствующие расходы включаются в размер периодических лизинговых платежей.

Правильный выбор источников финансирования жилищного строительства зависит от профессионального анализа преимуществ и недостатков каждого доступного финансового инструмента в контексте конкретного инвестиционного проекта.

В частности, это включает сравнительную оценку таких показателей экономической эффективности, как чистая приведенная стоимость активов (NPV), внутренняя норма доходности, эквивалентные ежегодные аннуитетные потоки (EAA), а также EPR и ряд других.

Мезонинное финансирование строительства жилой недвижимости

Мезонинное финансирование относится к посредническому инструменту между долговым финансированием (например, банковский кредит) и долевым финансированием (например, эмиссия акций девелоперской фирмы).

Таким образом, структура мезонинного финансирования жилищного строительства содержит некоторые характерные элементы долгового и долевого финансирования в различных комбинациях.

Мезонинное финансирование появилось Европе в конце 1980-х и с тех пор пользуется большой популярностью в странах с развитой рыночной экономикой. Однако в развивающихся странах оно обычно пользуется меньшей популярностью из-за недостаточного развития финансового рынка и незрелой правовой базы.

Гибридное мезонинное финансирование — относительно современный способ привлечения дополнительных средств для реализации инвестиционных проектов. По этой причине мезонин становится все более популярным, особенно среди предпринимателей, планы инвестиционного развития которых серьезно превышают возможности получения классического банковского кредита.

Объединяя элементы долга и инвестиций в одно целое, гибридное финансирование представляет собой долг с более высоким риском. Чаще всего срок финансирования девелоперских проектов составляет от 5 до 7 лет.

Мы также должны помнить о субординированном характере финансирования. Это означает, что сначала компания обязана выплатить банковские кредиты (основной долг), и только на следующем этапе выплачивается мезонинный долг (субординированный долг).

Наиболее характерные черты мезонинного финансирования приведены ниже:

• В отличие от банковского кредита, гибридное финансирование погашается один раз и в самом конце периода договора. Это решение позволяет избавить компанию от необходимости выплачивать взносы. Все средства остаются внутри компании, что однозначно укрепляет ее позиции на рынке.

• Мезонинное финансирование не ухудшает кредитоспособность девелоперской компании. Таким образом, компания может одновременно использовать банковские кредиты для других проектов.

• Мезонинный капитал не обеспечивается активами заемщика. Он обеспечивается в основном залогом акций компании и денежными потоками, которые будут генерироваться предприятием в будущем.

Важно! Мезонин — это способ финансирования, а не конкретный источник капитала.

Следовательно, в зависимости от выбранного метода, он может принимать форму облигаций, кредитов или эмиссии акций.

Источники мезонинного капитала

Одной из наиболее важных характеристик мезонина является высокий уровень риска инвестиционного проекта, на который может пойти провайдер капитала (фонд или банк).

Однако взамен они требуют доли потенциальной будущей прибыли компании на более низком уровне, чем доля владельцев.

Эта особенность во многом предопределяет круг субъектов, предоставляющих мезонинный капитал.

Мезонинное финансирование обычно предоставляют специализированные финансовые институты, такие как венчурные фонды, фонды прямых инвестиций (финансирование проектов с высоким риском), а также многие коммерческие банки и государственные банки.

Например, фонды прямых инвестиций готовы нести очень высокий риск, связанный с вложенным капиталом, при этом ожидая более высокой доходности инвестиций. С другой стороны, банки, предоставляющие кредиты, допускают средний уровень риска, однако требуют от заемщика солидных гарантий.

Наиболее часто используемые мезонинные инструменты включают:

• Кредит с правом участия в прибыли. Кредитор имеет право на получение части прибыли от проекта. Обычно она составляет определенный процент от годовой чистой прибыли за определенный период.

• Кредит с правом участия в капитале. Компания несет расходы в виде процентов. Остальные расходы несет владелец, но только в том случае, если запланированный проект окажется успешной.

• Облигации с нулевым купоном / дисконтом. В этом случае эмитент погашает всю задолженность с выплатой процентов единовременно, когда наступает срок погашения облигации.

• Конвертируемые облигации. Эмитент облигации несет расходы по процентному купону. В свою очередь, инвестор имеет право конвертировать облигации, выпущенные компанией, в акции.

• Гарантийные облигации. Компания несет расходы по финансированию в виде процентного купона по облигациям. Остальные расходы несет владелец, если запланированные инвестиции будут успешны.

• PIK (pay-in-kind). Это облигации или привилегированные акции, проценты по которым будут выплачиваться не денежными средствами, а, например, в форме новых ценных бумаг.

Выбор источника мезонинного финансирования жилищного строительства определяется текущей экономической ситуацией и состоянием финансового рынка, а также в значительной мере зависит от репутации конкретной девелоперской компании и перспектив реализации конкретного инвестиционного проекта в секторе.

Преимущества мезонинного финансирования

Гибридное финансирование используют в основном средние и крупные компании, а также транснациональные гиганты с оборотом в миллиарды долларов.

Мезонинное финансирование можно увидеть как в развивающихся секторах, так и в стабильных отраслях на всех мировых рынках.

Однако этот инструмент наиболее выгоден для компаний, которые имеют устоявшуюся позицию и генерируют стабильные финансовые потоки. Мезонин охотно используется предприятиями с прочной позицией на рынке, стабильным доходом, многолетней историей и проверенным управленческим персоналом.

Важной особенностью данного вида финансирования является возможность подстраивать условия договора под нужды конкретного девелоперского проекта. Мезонин не имеет четко определенных рамок или же стандартных бланков, которая требуется, например, при подаче заявки на получение банковского кредита. Каждый случай рассматривается индивидуально, а само финансирование подстраивается под клиента.

Благодаря этому инновационные и быстрорастущие отрасли рынка, демонстрирующие высокое качество и эффективность в управлении предприятием, также имеют шанс на получение мезонинного финансирования.

Этот тип финансирования подходит для средних или крупных компаний, которые находятся в хорошем финансовом состоянии, однако не обладают достаточной кредитоспособностью для осуществления всех инвестиционных проектов. Это идеальный инструмент для бизнеса со стабильными денежными потоками, отраслевой привлекательностью, опытным менеджментом и потенциалом роста.

Особенности, которые делают мезонин привлекательным для жилищного строительства:

• Провайдер капитала готов принять более высокий уровень риска по сравнению с другими моделями.

• Финансирование жилищного строительство обычно долгосрочное и достигает 10 лет и даже больше.

• Возможность финансирования в случае отсутствия доступа к другим источникам, таким как кредиты.

• Мезонин отображается в пассивах как субординированный заем с правом выкупа акций, тогда как банки рассматривают мезонин как собственный капитал заемщика

• Провайдер капитала активно участвует в работе компании для создания стоимости.

• Выплата долга обычно производится в конце оговоренного периода.

• Все элементы соглашения обсуждаются и согласовываются сторонами.

• Мезонин позволяет использовать высокий финансовый рычаг.

• Компания сохраняет долю акций и контроль над предприятием.

Мезонинное финансирование в целом характеризуется организационной простотой и низкими фиксированными затратами по сравнению с публичной эмиссией акций и привлечением капитала из фонда прямых инвестиций.

Важно отметить, что мезонинное финансирование не подходить для стартапов или компаний на ранних стадиях развития. Они очень восприимчивы к внешним рыночным факторам и, самое главное, у них нет регулярных денежных потоков. Это решение только для средних и крупных предприятий, которые имеют потенциал для дальнейшего роста, но в то же время не имеют доступа к кредитным инструментам.

Финансирование девелоперских проектов на гибких условиях

Стоимость жилищного строительства после кризиса начинает расти, требуя значительных инвестиций.

Стоимость одного квадратного фута в самых дорогих городах США, например, давно превысила 400 долларов. Может показаться, что у крупных девелоперов не должно быть проблем с финансовыми ресурсами. Однако на самом деле поддержание финансовой ликвидности и непрерывности инвестиций обычно требует привлечения внешнего финансирования, в основном через банковские кредиты и облигации.

Вы ищете профессиональные услуги по финансированию жилищного строительства?

ESFC Investment Group готова предложить вам полный комплекс услуг для реализации крупных инвестиционных проектов под ключ. География наших услуг охватывает Испанию и страны Евросоюза, Великобританию, США, Канаду, Латинскую Америку, Ближний Восток, Азию и Африку.

Мы предлагаем инвестиционные кредиты от 10 миллионов евро на срок до 20 лет, чтобы эффективно финансировать многообещающие бизнес-идеи в соответствии с вашими планами и ожиданиями.

Чтобы получить подробную консультацию, свяжитесь с представителями ESFC в любое время.