Жилая недвижимость (Residential Property): проектное финансирование

Глобальный рынок жилищного строительства в 2017 году превысил 4 триллиона долларов США, демонстрируя средний рост на уровне 10% в год перед пандемией.

Сейчас, по мере улучшения прогнозов мировой экономики, фиксируется рост инвестиций в BTR и BTS, а девелоперы стремятся к реализации дальнейших проектов в области жилищного строительства посредством проектного финансирования (ПФ).

Существует много вариантов финансирования жилищного строительства.

Помимо самофинансирования, застройщики могут выбрать финансирование с помощью долгосрочного банковского кредита или долевого финансирования, а также комплексные инструменты проектного финансирования через SPV.

Выбор подходящей формы финансирования инвестиционного проекта может иметь решающее значение для успешности данного проекта, поэтому спонсорам важно правильно распределить риски.

Финансирование строительства жилой недвижимости в разных странах развивается собственными путями, начиная от невозвратного финансирования из государственных и местных бюджетов до свободных рыночных механизмов.

Государственная политика и социальная необходимость, уравновешенные конкуренцией за финансовые ресурсы, динамично изменяющимся спросом на квартиры, образуют сложный и противоречивый рынок современного жилищного строительства, уникальный для каждого региона мира.

Из-за инвестиционной специфики недвижимости и того факта, что она является надежной защитой капитала, разработано множество финансовых схем, предназначенных для финансирования инвестиций в недвижимость. Система финансирования инвестиций в жилищное строительство, наряду с удовлетворением коммерческих целей заинтересованных сторон, выполняет важнейшие социально-экономические цели.

ESFC Investment Group, испанская инвестиционно-консалтинговая компания, предлагает организацию проектного финансирования жилищного строительства и долгосрочное кредитование недвижимости на гибких условиях.

Наши эксперты готовы содействовать развитию вашего бизнеса в любой точке мира, включая Россию, ЕС, США и Канаду, Латинскую Америку, Африку, ОАЭ и Ближний Восток, Индию, Китай и страны Юго-Восточной Азии.

Финансирование жилищного строительства: источники

Финансирование жилищного строительства, понимаемое как поиск или привлечение капитала, тесно связано с инвестированием в недвижимость.

Рациональность инвестиционных решений — это первостепенная задача.

Прежде чем принять решение об инвестициях, инвестор должен тщательно проанализировать, какой проект может принести относительно более высокую рентабельность капитала. Любые инвестиционные проекты подобного рода требуют значительных капитальных вложений. Следовательно, первоначальным условием, необходимым для осуществления инвестиций, является наличие крупного свободного капитала.

Такими инвесторами могут стать крупные компании, банки, кредитные сообщества, пенсионные фонды, венчурные фонды, состоятельные частные инвесторы или государственные заказчики.

Способы участия и подходы к оценке инвестиционных проектов у этих инвесторов существенно отличаются.

Способ вложения капитала и масштаб приумножения его стоимости зависят, прежде всего, от возможностей инвестора. Исходя из источника капитала, эксперты обычно выделяют внутренние ресурсы и внешний капитал (заемное или долевое финансирование проектов). В таблице ниже приведена простая классификация источников капитала для финансирования жилищного строительства.

Таблица: Внутренние и внешние источники финансирования жилищного строительства.

Внутренние источники финансирования		Внешние источники финансирования
Внешние	Внутренние	Возвратные	Невозвратные
Первоначальный взнос участников проекта	Финансовые потоки от текущей деятельности	Банковские кредиты	Бюджетные средства
Эмиссия акций	Амортизация	Долговые инструменты проектного финансирования	Целевые фонды
		Эмиссия долговых ценных бумаг
		Лизинг

Собственные средства компаний и частных лиц остаются значимым источником финансирования жилищного строительства в мире.

Чаще всего источниками инвестиций в строительство и покупку объектов недвижимости являются текущие доходы и средства, вырученные от продажи других активов.

Безопасность — ключевое преимущество этого вида финансирования, поскольку нет кредитного риска. К сожалению, обычно такого источника недостаточно, поэтому застройщик вынужден прибегать к другим источникам.



По своей природе недвижимость можно назвать капиталоемким товаром, требующим использования внешних источников финансирования, в основном банковских кредитов.

Деятельность, связанная как с приобретением, так и с обслуживанием жилой недвижимости, требует от компании солидных финансовых ресурсов.

ESFC Investment Group предлагает проектное финансирование для крупных инвестиционных проектов в жилищном строительстве, а также кредитование строительства и ремонта коммерческой недвижимости и туристических объектов.

Узнайте о наших возможностях прямо сейчас.

Суть проектного финансирования при строительстве жилой недвижимости

Проектное финансирование — один из наиболее востребованных и многообещающих методов финансирования инвестиционных проектов в сфере жилищного строительства.

ПФ основано на ряде характерных особенностей.

Предметом финансирования в каждом случае является индивидуальный инвестиционный проект (обычно новый проект), финансирование которого организуется независимой организацией, SPV / SPE.

Финансовая структура такого проекта характеризуется высокой долей заемного капитала, достигающей в большинстве случаев 70-90% общей стоимости проекта. Однако кредиторы не получают полного доступа к активам спонсоров или имеют ограниченный доступ. В отличие от корпоративного финансирования, источником погашения долговых обязательств SPV здесь являются прогнозируемые денежные потоки инвестиционного проекта и, в конечном итоге, материальные активы проекта.

Таблица: Основные отличия финансирования жилищных проектов на основе инструментов ПФ и традиционного корпоративного финансирования (долгосрочные инвестиционные кредиты).

Корпоративное финансирование	Проектное финансирование
Проекты чаще реализуются старыми компаниям с долгой операционной историей, которые известны банкам и потенциальным инвесторам. Одна компания может заниматься несколькими видами деятельности и вести несколько разных проектов.	ПФ обычно относится к финансированию конкретного девелоперского проекта недавно созданной SPV / SPE, не имеющей операционной истории и кредитного рейтинга. Это ограничивает возможность ведения других инвестиционных проектов.
Кредитоспособность спонсора рассчитывается на основе предыдущих финансовых операций.	Кредитоспособность проектной компании оценивается на основании прогнозируемых финансовых результатов проекта.
Обеспечением кредита рассматриваются все активы компании-заемщика, не обязательно связанные с тем или иным девелоперским проектом.	Кредит обеспечивается имуществом, которое принадлежит (производится) SPV / SPE.
При традиционном финансировании, судьба предприятия и новый проект тесно связаны, поэтому банкротство заемщика ведет к банкротству проекта.	Выделение проекта из финансовой отчетности заемщика уменьшает влияние проекта на судьбу предприятия и наоборот. Банкротство проекта не означает банкротство акционеров.

Проектное финансирование в мире находит самое широкое применение при финансировании крупных инфраструктурных проектов, реализованных в формуле ГЧП, включая строительство платных участков автомагистралей, электростанций, больниц, спорткомплексов и туристических объектов.

В определенной степени инструменты ПФ также применяются к финансированию жилищного строительства, что подтверждается успешной практикой европейских стран.

Преимущества проектного финансирования для девелоперов

Повсеместное использование проектного финансирования для финансирования строительства жилой недвижимости подкрепляется тем фактом, что она генерирует постоянные денежные потоки от аренды площадей, позволяя погашать кредиты вместе с процентами и комиссионными.

Следует отметить, что компания SPV является субъектом, независимым от компаний и банков, которые ее учредили. Эта независимость от учредителей имеет свои преимущества. 



Растущая популярность проектного финансирования в значительной мере обусловлена диверсификацией рисков, которые рационально распределяются между спонсорами и другими участниками проекта.

В этом случае банки принимают на себя больший риск, чем при других методах финансирования инвестиционных проектов.

Поскольку показатель LTV (Loan to Value) может легко превышать 90%, проектное финансирование идеально подходит для молодых компаний, не имеющих достаточных активов или свободных средств для реализации крупного проекта.

Это также подходящая опция для компаний, которые одновременно реализуют несколько капиталоемких проектов в сложных рыночных условиях.

Еще одним преимуществом метода проектного финансирования является отсутствие ответственности спонсора по долговым обязательствам SPV (за исключением предоставления гарантии). Заемные средства предоставляют преимущественно под будущие финансовые потоки, независимо от активов заемщиков. Таким образом, будущие доходы от аренды или продажи квартир интересуют кредиторов прежде всего.

Преимуществом этого метода также является возможность привлечения значительных финансовых ресурсов на строительство многоквартирного дома или другого объекта в аренду компаниями без требования определенного периода деятельности на рынке. Последнее условие является обычным явлением в случае классических корпоративных кредитов.

Также следует подчеркнуть, что возможное банкротство SPV не несет никаких катастрофических последствий для девелоперской компании.

Также важны преимущества проектного финансирования в контексте налоговой оптимизации для проектной компании и спонсоров. SPV платит налог на прибыль, НДС и налог на жилую недвижимость, но оставшиеся средства могут быть получены спонсорами в виде необлагаемых налогом дивидендов. Кроме того, проценты по субординированным кредитам проектной компании обычно вычитаются из налогооблагаемой базы.

Несмотря на множество преимуществ, использование данного метода финансирования имеет свои недостатки.

Самым большим и болезненным для спонсоров недостатком считается сложный, дорогостоящий и трудоемкий этап подготовки.

ПФ требует подготовки подробной документации, привлечения многочисленных консультантов и проведения множества анализов, таких как анализ рентабельности, налоговый или юридический анализ инвестиционного проекта.

Организация проектного финансирования связана с большими затратами и может занять много времени.

Нередко несогласованность действий на этом этапе ведет к конфликту между сторонами.

Рекомендуется воспользоваться профессиональной помощью с самого начала процесса.

Условия привлечения финансирования

Чтобы обеспечить привлечение достаточных финансовых ресурсов для строительства жилого комплекса, участникам проекта предстоит выполнить ряд требований, касающихся объекта инвестиций, финансовых показателей, юридической чистоты предстоящей сделки и других важных аспектов.

Провайдер капитала тщательно проанализирует проект, поскольку он берет на себя часть рисков.

Обычно это означает продление предынвестиционной стадии, потому что потребуется подробный анализ потенциальных рисков, а также подготовка соответствующей системы для их распределения.



Девелоперский проект также должен будет обеспечить минимальный уровень дохода, получаемого от аренды либо продажи квартир и торговых площадей. По этой причине банк может требовать детальную информацию касательно будущих источников дохода, включая анализ спроса, арендные ставки и так далее.

Банку необходимо проверять положения договоров аренды в контексте возможности снижения арендных ставок и оценивать риск досрочного расторжения договора аренды.

Банк также проверит уровень вакантных площадей в данном районе для сдачи в аренду, минимальный коэффициент OPEX (операционные расходы) и минимальный CAPEX (капитальные расходы) для данного класса объектов, а также проанализирует потенциальные возможности для налоговой оптимизации.

Соответствующий уровень EBITDA в отдельные годы инвестиционной деятельности также имеет большое значение.

Инвестиционный проект должен продемонстрировать достаточный коэффициент покрытия долга (DSCR), определяющий способность компании погашать долг за счет генерируемого финансового потока.

Другими словами, DSCR сопоставляет финансовые потоки с выплатами в конкретный временной период

Кредит, полученный таким путем SPV / SPE на строительство жилого комплекса или другого объекта, обеспечивается исключительно будущими доходами от реализованного проекта и его активами.

Проектное финансирование в целом характеризуется более высокой прибылью для банка при высоком риске, однако оно выгодно для учредителей SPV благодаря возможности распределения рисков между акционерами компании и, конечно же, высокому финансовому рычагу для осуществления крупных инвестиций.

Практика использования проектного финансирования девелоперами

Строительство жилья под аренду (рынок BTR) в Европе и США бурно развивается сразу по нескольким причинам.

Демографические изменения, свободный стиль жизни людей с частыми переездами и высокий уровень дохода, тем не менее недостаточный для покупки собственного жилья.

Например, в США в 2016-2017 годах строительство жилья под аренду продемонстрировало рост на 6,5%, что является наилучшим показателем за предшествующие полтора десятилетия. Рынок Великобритании также был довольно успешным с увеличением количества завершенных BTR-проектов в 4 раза за 2016-2021 годы.

Несмотря на замедление рынка в результате пандемии, эта концепция имеет будущее.

В европейских реалиях проектное финансирование нередко используется для строительства квартир под аренду. Такие проекты генерируют денежный поток в виде арендной платы, выплачиваемой арендаторами или же государственным заказчиком (муниципалитетом) в соответствии с соглашением о государственно-частном партнерстве.

Подобные схемы ГЧП применяются в Германии, Польше и ряде других стран.

Рисунок: Типичная структура девелоперского проекта по формуле государственно-частного партнерства.



Следует добавить, что проектное финансирование жилищных проектов, предназначенных для сдачи в аренду, может быть основано исключительно на участии частного капитала без вмешательства государства.

Подобные проекты особенно могут реализовывать частные компании при строительстве домов в столицах или туристических городах, ориентируясь на дорогую аренду квартир.

Несмотря на растущую потребность в аренде жилья, деятельность большинства компаний сегодня сосредоточена на строительстве жилья на продажу. Во многих странах девелоперы не решаются браться за инвестиционные проекты, связанные со строительством жилой недвижимости в аренду с использованием проектного финансирования, несмотря на существующий дефицит.

Причины такого положения дел можно найти, среди прочего, в неопределенном правовом статусе и в законодательстве о защите прав арендаторов, которое часто ограничивает использование инструментов проектного финансирования для строительства жилой недвижимости в аренду.

Вы нуждаетесь в профессиональной юридической консультации или финансовом моделировании крупного инвестиционного проекта?

Возможно, вы ищете источники финансирования нового девелоперского проекта?

Свяжитесь с нами в любое время, чтобы заручиться нашей поддержкой.