Коммерческая недвижимость (Commercial Real Estate): кредитование и финансирование

Проекты коммерческой недвижимости переживают сложные времена, связанные с цифровизацией бизнеса и переходом к удаленной работе и онлайн-шопингу.

Наряду с техническим прогрессом и развитием мобильных технологий меняется подход бизнеса к вопросу о рабочей среде.

Все это влияет на финансирование капиталоемких проектов и вынуждает пересматривать одобренные инвестиции.

Несмотря на изменение парадигмы, офисные помещения останутся местом для встреч, презентаций и так называемой тихой работы.

Новый образ жизни вносит свои коррективы и в предложении торговых центров.

Сегодня больше внимания уделяется финансированию строительства объектов гастрономической и развлекательной сферы. Быстрый рост электронной коммерции может способствовать ограничению предложения других коммерческих объектов, особенно в розничной торговле.

Таблица: Возможности и угрозы для проектов строительства коммерческой недвижимости.

Новые возможности	Потенциальные угрозы
Повышение интереса инвесторов к небольшим городам, пока мало насыщенным современными коммерческими площадями	Долгосрочные проблемы, связанные с экономической ситуацией, и негативное воздействие коронавирусного кризиса на мировой рынок
Появление современных брендов и бурное развитие крупных розничных сетей нового формата	Сложность финансирования новых инвестиционных проектов по строительству коммерческих объектов
Наметившийся тренд восстановления экономики, возвращающий к жизни традиционные сферы	Трудности мелких арендаторов, которые вынуждены покинуть рынок из-за перехода на новый формат

Коммерческие объекты могут включать офисные, коммерческие (в том числе торговые и служебные помещения, развлекательные центры), а также склады, объекты логистики и распределения товаров.

Эти объекты чаще всего возводятся в центрах крупных городов или жилых массивов и имеют высокий уровень отделки.

Финансирование коммерческой недвижимости в основном осуществляется за счет банковских кредитов и свободных средств, предоставленных спонсорами проектов.

Если компания решает инвестировать в аренду коммерческой недвижимости (офисное здание, магазин, торговый центр или склад), всегда важно профессионально подойти к выбору партнеров и моделей финансирования.

Проектное финансирование (ПФ) для строительства коммерческой недвижимости также широко используется.

Данная модель реализуется через вновь созданные специальные проектные компании (SPV / SPE) в форме обществ с ограниченной ответственностью или акционерных обществ. Эти компании привлекают финансирование и полностью отвечают за строительство и ввод объекта в эксплуатацию.

Ключевым условием предоставления финансирования проектов коммерческой недвижимости всегда был продуманный бизнес-план.

Банки и инвесторы анализируют инвестиционные проекты очень внимательно, начиная от финансовой структуры, и заканчивая анализом эффективности инвестиций.

Инвестор, который планирует строительство офисных зданий или торговых центров, обычно нацеливается на два вида прибыли. Первый связан с арендой, а второй с увеличением стоимости недвижимости. Перед началом строительства следует искать потенциальных арендаторов, чтобы сразу после сдачи начать зарабатывать.

Арендаторами коммерческой недвижимости в настоящее время преимущественно выступают крупные надежные компании, в основном сетевые. Объекты коммерческой недвижимости нередко строятся под конкретного арендатора, что влияет на выбор инструментов финансирования проекта.

Компании, берущие на себя строительство коммерческого здания, должны выбрать надежного подрядчика, способного реализовать проект качественно и с соблюдением графика.

ESFC всегда готова помочь вам с выбором ответственной компании для строительства объекта любой сложности по ЕРС-контракту.

В любом случае важно понимать, что первые годы работы SPV обычно убыточны.

Компания несет огромные расходы, связанные с покупкой земли, строительством и обслуживанием кредитов. Денежный поток приходит как минимум на второй-третий год работы, когда доход по договорам аренды стабильный, расходы на обслуживание долга медленно снижаются, а прибыльность растет.

Как показывают исследования и статистика, цены на аренду коммерческой недвижимости в развитых странах Европы и Северной Америки растут. Это можно объяснить открытыми границами и значительным притоком капитала, привлекательной законодательной базой для бизнеса, политической стабильностью и благоприятными условиями для конкурентной рыночной деятельности.

Торговые центры, рестораны, гостиницы, промышленные здания и современные логистические центры могут стать отличным предложением даже в постковидную эпоху, когда значительная часть бизнеса уходит в онлайн. Наша финансовая команда готова разработать подходящую финансовую модель для вашего проекта, предоставив всестороннюю поддержку и консультацию по любым вопросам.

ESFC Investment Group предлагает финансирование проектов коммерческой недвижимости в любой стране мира, включая долгосрочные банковские кредиты от 50 миллионов евро со сроком выплаты до 20 лет.

У нас бизнес cможет найти выгодные процентные ставки и гибкие графики погашения.

Мы готовы предоставить вам финансирование инвестиционного проекта с минимальным взносом инициатора проекта равным 10%.

Банковский кредит для финансирования строительства коммерческой недвижимости

Банковское финансирование коммерческого строительства чаще всего осуществляется по формуле проектного финансирования.

Большинство подобных проектов в Европе реализуется с участием банков в той или же иной форме. Модель ПФ основывается на будущих денежных потоках строительного проекта (аренда помещений), а не на активах компании-заемщика, предоставляемых в качестве обеспечения.



Проектное финансирование может использоваться как для строительства новой коммерческой недвижимости, так и для рефинансирования существующих проектов.

Этот тип сделок почти полностью основан на движении денежных средств от аренды, договоры которой уже заключены или будут заключены в будущем.

Заемщиком обычно является специальная проектная компания (Special Purpose Vehicle / Special Purpose Entity), которая занимается только строительством и управлением конкретным проектом. Данная структура исключает использование активов компании-инициатора как обеспечения, а банки полностью полагаются на будущие доходы и активы проектной компании как источника возврата долга.

Забалансовый характер проектного финансирования также выгоден для инициаторов проекта, поскольку задолженность концентрируется на SPV и не оказывает негативного влияния на финансовую отчетность компании, которая стоит у истоков конкретного инвестиционного проекта.

Опыт применения ПФ в разных секторах, включая нефтегазовый сектор, возобновляемую энергетику, инфраструктуру и экологические проекты, демонстрирует колоссальные возможности этой модели для реализации перспективных проектов фирмами с ограниченными финансовыми ресурсами.

Выбор банка для финансирования коммерческого строительства

Прежде чем инвестор отправится в банк за получением кредита, он должен ответить, соответствует ли строительный проект основным требованиям банка, необходимым для рассмотрения кредитной заявки:

• Юридические требования. Упорядоченный правовой статус недвижимости и земельного участка. Наличие или готовность учредить специальную проектную компанию. Наличие разрешений либо соблюдение формальных условий для получения разрешения на строительство.

• Технические требования. Эксперты должны предоставить положительное заключения о технической осуществимости инвестиционного проекта. Подробный архитектурный проект важен в этом контексте. Кроме того, банк учитывает опыт компании в реализации строительных проектов.

• Финансовые требования. Кредитные учреждения обычно требуют от потенциального заемщика внесения соответствующей доли (обычно от 10 до 30% общих инвестиционных затрат), а также гарантий соблюдения нормативов обслуживания долга (DSCR не ниже 120%).

• Маркетинговые требования. Дополнительным аргументом для предоставления заемных средств является положительный результат исследования рынка, подтверждающий возможность аренды торговых площадей, складов или офисных помещений в рамках проекта.

Выбор банка для финансирования проекта коммерческой недвижимости должен быть хорошо продуманным и всесторонне обоснованным.

Принимая решение о сотрудничестве с банком, инвестор должен осознавать, что в течение нескольких следующих лет он будет «обречен» сотрудничать с кредитором.

Неправильный выбор может негативно отразиться на реализации проекта и даже привести к его остановке с соответствующими финансовыми и репутационными потерями для компании-инициатора и ее партнеров.

Учитывая временные рамки строительства крупных коммерческих помещений, инвестор может столкнуться с разными рыночными, макроэкономическими, политическими, законодательными препятствиями, способными повлиять на проект. Задача инвестора не только проанализировать условия, которые предлагает банк, но и оценить надежность самого кредитного учреждения.

Сможет ли банк оказывать поддержку на протяжении длительного периода финансирования?
Готов ли банк идти навстречу клиенту?

Под поддержкой следует понимать готовность банка вести конструктивный диалог с заемщиком, а также ответственно реагировать на непредвиденные обстоятельства. К сожалению, многие компании допускают ошибку при выборе банка, основывая решение на стоимости финансирования без учета прочих факторов, включая репутацию банка, опыт финансирования строительных проектов и др.

Одним из первых этапов процесса принятия решения должна стать ознакомительная встреча с банком. На такой встрече вы сможете представить строительный проект, получить предварительную информацию о возможности его финансирования и граничных условиях кредитования проекта.

Чтобы иметь возможность встретиться с людьми, непосредственно участвующими в реализации проекта на стороне банка, лучшим решением будет встреча с представителями отдела, непосредственно занимающегося проектным финансированием.

ESFC Investment Group абсолютно открыта к своим клиентам, поэтому вы можете ознакомиться с нашими гарантиями и условиями финансирования с самого начала.

Мы готовы предоставить подробную информацию, касающуюся получения кредита на строительство коммерческой недвижимости, обслуживания долга, обеспечения, а также обсудить специальные условия для вашего проекта.

На что обратить внимание при выборе банка для финансирования строительного проекта:

• Стабильность и предсказуемость банка. Для крупных проектов рекомендуется выбирать достаточно крупный банк из первой десятки, с хорошим финансовым состоянием и сильным подразделением по работе с корпоративными клиентами.

• Рыночный опыт финансирования инвестиционных проектов, количество и размер завершенных проектов. Эта информация позволит оценить, разработаны ли в банке стандарты оценки проектов, эффективные процедуры кредитования и управления. Это сводит к нулю риск непонимания особенностей проектного финансирования сотрудниками банка.

• Компетенции и профессиональный опыт человека, который будет руководить проектом. Невозможно переоценить важность этого пункта в процессе долгосрочного финансирования. От сотрудничества с этим человеком будет зависеть качество сотрудничества с банком в целом.

• Кредитная документация. Объем этой документации, независимо от масштабов проекта, достаточно обширен, и ее подготовка обычно поручается специализированным юридическим фирмам. Стоимость такой услуги может достигать десятков тысяч евро.

• Ограничения при принятии решений правлением компании. Понимание ограничений позволяет оценить свободу действий руководства (например, выплата дивидендов, изменения в структуре акционеров, объем обязательств по раскрытию информации и так далее).

Как упоминалось ранее, стоимость инвестиционного проекта напрямую связана с размером и финансовыми ресурсами банков, которые должны участвовать в его финансировании.

Другими словами — крупный проект требует обращения в банк с достаточно сильной капитальной базой.

Вообще, проектное финансирование — это специализированное направление, требующее не только капитала, но и сильной экспертной базы в виде специальных отделов для финансирования инвестиционных проектов. Для небольших банков выделение таких человеческих и финансовых ресурсов под ПФ нерентабельно.

С другой стороны, небольшие проекты часто не вписываются в стратегию крупных финансовых институтов, которые обычно рассчитаны на сделки на десятки и сотни миллионов евро. Поэтому крупные игроки неохотно встречают небольшие строительные проекты, вынуждая инвестора блуждать по кругу.



Вам нужен крупный банковский кредит на строительство коммерческих объектов в России, республиках СНГ или за рубежом?

Наша команда окажет вам профессиональную помощь и консультацию.

Доступ к банковскому кредитованию

Некоторые инвесторы жалуются, что банки неохотно оформляют кредиты на строительство коммерческой недвижимости.

Решение может быть связано не только с масштабом проекта. В этом разделе мы подробно объясним, какие строительные проекты банки готовы финансировать.

Банки принимают следующие меры с целью уменьшения рисков кредитования коммерческой недвижимости:

• Сокращение срока кредита до минимально приемлемого для конкретного проекта.

• Требование к заемщику поддерживать консервативные соотношения LTV (ниже 80%) и DSCR (выше 120%). Увеличение кредитной маржи в зависимости от фактических показателей LTV и DSCR.

• Минимизация использования баллонных кредитов с крупными платежами в конце срока выплаты.

• Сотрудничество только с компаниями, имеющими достаточный опыт в данном сегменте.

• Увеличение необходимой доли собственных средств инвестора в проводимых сделках, что снижает LTV. Такое требование о собственном вкладе относится, в частности, к гостиничным проектам.

• Увеличение доли pre-let в крупных инвестиционных проектах, где банк финансирует строительство коммерческой недвижимости под аренду, такой как офисы и торговые центры.

• Требование обязательного обратного выкупа производных финансовых инструментов заемщиком, чтобы минимизировать процентные ставки и валютный риск.

• Отказ от финансирования проектов коммерческой недвижимости спекулятивного характера, реализуемых в местах с недостаточным спросом.

Подводя итоги, можно выделить проекты, желаемые для банков на текущем состоянии кредитования.

Самым важным критерием в принятии решения о финансирования этого типа сделки является местонахождение недвижимости. Найти арендатора для офисного здания, расположенного вдали от инфраструктуры, непросто. Привлекательность местоположения имеет ключевое значение для банковского учреждения, финансирующего проект. Если недвижимость сдана в аренду, она будет генерировать выручку для выплаты кредита.

Уровень участия собственных средств инвестора в проекте также очень важен, а также четко понимаемое принятие инвестиций рынком. Последнее определяется уровнем pre-let или pre-sale.

Предварительные договоры показывают, чего инвестор сможет достичь в контексте арендной платы. Зачастую еще до начала строительства здание может быть сдано в аренду на 30-50%, а по мере инвестирования этот процент увеличивается.

Для банков важно видеть документы, по которым арендаторы соглашаются платить фиксированную сумму на протяжении пяти или более лет.

Однако часто клиенты обсуждают смягчающие условия, которые позволяют им расторгнуть договор раньше (например, если бизнес не достигает ожидаемой прибыльности).

По мере увеличения количества подобных оговорок в будущих договорах аренды банки требуют все больший первоначальный вклад инициатора.

Очевидно, что это связано с возрастающим риском строительного проекта.

Здесь учитывается также профессиональный опыт и достижения инициатора проекта.

Кредит проще получить компаниям, которые могут подтвердить свои успехи и хорошую историю сотрудничества с финансовыми учреждениями. Банки проверяют финансовую устойчивость инвестора.

Сможет ли он поддержать проект за счет собственных средств, если, например, возникнут задержки в строительстве или фактические арендные ставки окажутся ниже предполагаемых?

Следует быть готовыми к подобным вопросам.

Также банки проявляют повышенную осторожность при сотрудничестве с новыми клиентами, особенно если рыночный подсегмент появился недавно и пока не доказал своей устойчивости и инвестиционной надежности.

Однако старым клиентам и устоявшимся секторам получить финансирование гораздо проще.

Коммерческая оценка недвижимости важна для доступа к кредитам. Банки обращают внимание на качество архитектуры, на инновационность конструкции и удобство адаптации помещений к потребностям клиентов.

Альтернативные способы финансирования проектов коммерческой недвижимости

Самыми популярными способами финансирования коммерческой недвижимости по-прежнему остаются традиционные банковские инструменты.

Согласно отчету Cushman & Wakefield, на них приходится более половины всех заемных средств, направленных на проекты коммерческой недвижимости.

Кредит на строительство и приобретение таких объектов предлагают практически все крупные банки мира, однако для утверждения заявки потенциальному заемщику нужна солидная подготовка. Бизнес-план являет собой основу успеха, потому что банки подробно анализируют проекты и стратегии своих клиентов.

Чаще всего банки финансируют недвижимость с достаточной проходимостью или привлекательно расположенные складские центры, например, офисные здания в центрах крупных городов, торговые центры.

Кредиты обычно предоставляются в нескольких валютах на выбор (евро или доллары) на срок до 15-20 лет.

Графики погашения и другие условия кредита коммерческие банки достаточно гибко адаптируют к индивидуальным потребностям компании-заемщика и конкретной ситуации в секторе.



В случае получения кредита на строительство коммерческой недвижимости оплата может производиться в соответствии с ходом работ, контролируемых инспектором. Это можно делать ежемесячно и ежеквартально, причем обычно кредитные договоры допускают досрочное погашение. Погашение кредита может осуществляться путем продажи или рефинансирования за счет инвестиционного кредита.

Несмотря на широкие возможности банковского кредитования, компании чаще используют альтернативные источники финансирования крупных проектов.

Группы частных инвесторов ищут надежные инвестиционные возможности и предлагают свои услуги.

Действуя самостоятельно, эти игроки не имеют возможности заниматься вопросами, которые требуют большего финансового участия, поэтому формула закрытых инвестиционных фондов является выгодным и безопасным решением.

В последнее время на европейских рынках появилось много американских и китайских фондов, которые агрессивно начинают покупать компании, в основном производственные. Это интересная альтернатива для компаний, требующих дорогостоящей реструктуризации. В этом случае банк никогда не становится участником инвестиционного проекта, но это обычно необходимые и в долгосрочной перспективе прибыльные процедуры.

Растущий интерес к альтернативным источникам финансирования проектов коммерческой недвижимости постепенно делает их более доступными.

Это отличная новость для компаний, которые не могут получить крупный банковский кредит на подходящих условиях.

Конкуренция усиливается, поэтому можно ожидать, что кредиторы будут искать инвестиционные возможности и участвовать в более сложных строительных проектах, требующих больше опыта. Несмотря на определенное замедление сектора, связанное с пандемией, рынок динамично меняется, и для опытного игрока с возможностью принятия быстрых финансовых решений это идеальное время.

Лизинг становится все более популярной формой финансирования, хотя и имеет существенные ограничения. В случае с коммерческой недвижимостью сущность лизинга не отличается от других форм. Одно из предприятий приобретает объект (лизингодатель), а затем передает его другому предприятию для использования.

Лизингополучатель выплачивает лизингодателю лизинговые платежи, и по окончании срока договора он может выкупить недвижимость.

В случае коммерческой недвижимости объектом могут быть, например, целые здания, но также и отдельные помещения.

Это относительно легко доступная и выгодная форма финансирования, но у лизингодателей есть свои требования. Обычно они заключают контракт только на очень коммерчески привлекательные здания: офисные здания, отели, логистические центры и тому подобное.

Облигации также стали популярным источником финансирования строительства.

Муниципальные облигации выпускаются на некоторых национальных рынках и используются для инвестиций в инфраструктуру. Корпоративные облигации также являются интересной и все более востребованной формой привлечения капитала.

Преимущества такого решения включают, среди прочего, сохранение полного контроля над компанией (держатели облигаций не влияют на принятие решений) и возможность улучшения структуры бизнеса (достижение надлежащего баланса между собственным и заемным капиталом).

Также важны гибкость, относительно высокая скорость и низкая стоимость этого метода финансирования.

К недостаткам корпоративных облигаций можно отнести ограниченную область применения. Они подходят в основном для компаний в очень хорошем финансовом состоянии. Более слабые компании могут выпускать эти облигации, но с учетом риска они должны предложить инвесторам более привлекательные бонусы.

Кроме того, корпоративные облигации увеличивают финансовый риск и ухудшают ликвидность компании.

Указанные ограничения требуют тщательного анализа финансового положения компании перед эмиссией.

Если вам необходимо финансирование проектов коммерческой недвижимости, свяжитесь со специалистами ESFC Investment Group в любое время.