Проектное финансирование недвижимости

В настоящее время существует широкий выбор инструментов финансирования проектов строительства жилой и коммерческой недвижимости различных типов.

Обычно девелоперы используют финансирование из внутренних источников и привлечение внешних финансовых ресурсов путем эмиссии акций или заимствований (кредиты, лизинг, облигации).

Мировая финансовая литература приводит более полусотни методов финансирования недвижимости, классифицируемых по многим критериям.

Основная дилемма каждого девелопера на этапе подготовки нового инвестиционного проекта — это выбор наиболее подходящего источника средств и организационной формы проекта.

ESFC Investment Group объединяет многопрофильную финансовую команду с солидным опытом финансирования девелоперских проектов по всему миру.

Мы готовы обеспечить крупный банковский кредит от 10 миллионов евро со сроком погашения до 20 лет.

Если вы ищете надежный источник средств под строительство капиталоемких объектов недвижимости или рефинансирование кредитов, свяжитесь с нами.

Концепция проектного финансирование недвижимости: общая характеристика

В последние несколько десятилетий в развитых странах используется новый метод финансирования крупных рискованных девелоперских проектов.

Данный метод называется проектным финансированием (ПФ) и обычно характеризуется как финансирование проекта с ограниченным правом регресса путем создания специальной компании.

Таким образом, проектное финансирование отличается от традиционного финансирования проектов по крайней мере двумя характеристиками.

Во-первых, кредиторы разделяют часть бизнес-рисков с проектной компанией.

Во-вторых, проектное финансирование предоставляется под будущий денежный поток, генерируемый проектом, и без корпоративных или государственных гарантий по проекту.

Очень важной особенностью реализуемых таким образом проектов является возможность разделения риска между участниками.

Каждая инициатива ПФ оценивается участниками в основном в соответствии с ее способностью генерировать денежные потоки, которые становятся основной гарантией погашения долга и рентабельности капитала.

Таблица: преимущества и недостатки проектного финансирования недвижимости.

Преимущества	Недостатки
Прозрачная организация и управление проектом благодаря созданию отдельной компании (SPV / SPE)	Сложная и дорогостоящая подготовка проектного финансирования, требующая исследований и переговоров
Усиление контроля инвесторов над избыточными денежными потоками (сокращение агентских расходов)	Многосторонняя структура финансирования, основанная на договорах между несколькими участниками проекта
Высокий финансовый рычаг, позволяющий привлекать значительные ресурсы	Необходимость получения гарантий по кредиту от государства или крупных банков
Ограниченный регресс к заемщику

Проектное финансирование — это гибкая комбинация финансовых продуктов / услуг, которая дает возможность финансировать проекты в сфере строительства жилой или коммерческой недвижимости под гарантию ожидаемых будущих чистых денежных потоков.

Чтобы получить безопасную среду для инвестированных средств, генерируемые денежные потоки должны быть изолированы от любого другого имущества участников.

Это достигается путем учреждения специальной проектной компании (SPV / SPE). Благодаря юридически независимой компании, в случае неудачи проекта кредиторы могут добиваться удовлетворения своих финансовых требований только за счет активов, вложенных участниками в проектную компанию.

И наоборот, в случае неплатежеспособности акционеров деятельность SPV / SPE будет продолжаться при любых обстоятельствах. Это гарантирует завершение девелоперского проекта независимо от финансового состояния компаний-инициаторов.

Финансовый инжиниринг в проектном финансировании

Все проекты жилой и коммерческой недвижимости характеризуются сложным этапом планирования и длительным периодом эксплуатации готовых объектов.

Другой важной характеристикой таких проектов является необратимость инвестиций.

На начальном этапе проект предусматривает высокие капитальные затраты, а на более позднем этапе содержание зданий и жилых комплексов предполагает значительно более низкие текущие эксплуатационные расходы. Доходы / выгоды от такого проекта увеличиваются во времени, но затраты стабильны и предсказуемы.

Реализация любого крупного девелоперского проекта обычно предполагает значительную долю кредита (высокая долговая нагрузка). Более того, основная часть требуемых ресурсов должна быть предоставлена в течение первых 1-2 лет строительства.

Финансовый инжиниринг в проектном финансировании применяется к выбору источников финансирования и структуры капитала.

Он предполагает, в частности, следующие действия:

• Оценка средневзвешенной стоимости капитала (WACC).
• Определение оптимальной структуры капитала и внешнего финансирования.
• Оценка кредитоспособности проекта и поиск источников средств.
• Финансовое планирование денежных потоков после налогообложения.
• Секьюритизация будущих финансовых потоков.
• Выявление и оценка рисков проекта.
• Подготовка стратегии хеджирования для снижения / устранения рисков с использованием деривативов (опционов, фьючерсов / форвардов, свопов).
• Рефинансирование ценных бумаг, обеспеченных активами.

Подготовка и реализация крупного девелоперского проекта зависит от воздействия других секторов, поэтому он крайне уязвим перед изменениями макроэкономической ситуации, законодательными изменениями и так далее.

Это наглядно продемонстрировано проектами строительства отелей, торговых центров или развлекательных комплексов, которые пострадали в результате пандемии и жестких ограничительных мер.

По этой причине проектное финансирование недвижимости требует профессионального подхода к оценке проектных рисков.

ПФ предполагает рациональное распределение рисков между участниками в зависимости от их способности контролировать эти риски.

Проектное финансирование выглядит сложно, требуя гибкого комбинирования различных финансовых инструментов, включая сложные производные инструменты. Это очень сложно, поэтому проекты по данной формуле во многих развивающихся странах мира с несовершенным финансовым рынком не реализуются.

При моделировании финансовых денежных потоков используются классические методы дисконтирования. Финансовой команде необходимо рассчитать, имеет ли данный проект положительную или отрицательную стоимость, или рассчитать норму прибыли. Конечно, необходимо провести детальный анализ финансовых прогнозов.

Если вам нужна профессиональная помощь в организации проектного финансирования недвижимости в России или за рубежом, свяжитесь с ESFC Investment Group.

Банковское кредитование проектов коммерческой недвижимости

В настоящее время банковское финансирование недвижимости чаще всего осуществляется по формуле проектного финансирования.

Более того, неотъемлемой чертой покупки и строительства коммерческой недвижимости в современных реалиях становится использование долгосрочного банковского кредита.

В формуле проектного финансирования заемщик рассматривает доходы, получаемые от проекта, как основной источник погашения долга. Эти типы сделок полностью основаны на будущих потоках денежных средств, которые планируется получить по контрактам коммерческой аренды, уже заключенным или готовым к подписанию.

Заемщиком в случае ПФ обычно служит независимая компания специального назначения (SPV или SPE - Special Purpose Vehicle / Special Purpose Entity), которая занимается только строительством и управлением недвижимостью. Благодаря такой структуре долг проекта не отягощает финансовую отчетность инициаторов.

Активы не используются в качестве обеспечения долга, а поставщик капитала (обычно это крупный банк) выдает кредит исключительно под будущие денежные потоки.

До пандемии 2020 года проектное финансирование широко применялось для строительства крупных туристических объектов, гостиниц и торгово-развлекательных центров практически по всему миру. Множество капиталоемких проектов во Французской Ривьере, Барселоне и других туристических центрах Европы было возведено с помощью этого механизма. Но даже сегодня, когда инвесторы пересмотрели отношение к проектам коммерческой недвижимости, существуют широкие возможности для проектного финансирования.

Требования банков к заемщикам и девелоперским проектам

Прежде чем инвестор отправится в банк со своим проектом, он должен ответить на несколько вопросов.

Прежде всего, соответствует ли проект основным требованиям банка, необходимым для рассмотрения кредитной заявки?



Ниже приведен список требований банков к проектам коммерческой недвижимости:

• Формальные юридические требования. Надежный инвестиционный проект должен иметь упорядоченный правовой статус недвижимости. Кроме того, банки обращают внимание на наличие или готовность участников создать SPV / SPE, наличие строительных условий или разрешения на строительство.

• Технические требования банка. Для финансирования проекта требуется положительная оценка проекта и заключение о технической осуществимости проекта. Первоначальным документом, подтверждающим такую возможность, является архитектурный проект, а затем разрешение на строительство. Кроме того, для большинства банков важен опыт инвестора в коммерческой недвижимости или возможность предоставления экспертных услуг.

• Финансовые требования. Для ведения переговоров с банком потенциальному заемщику требуется предоставить готовую финансовую модель с бизнес-планом. Обычно инициатор проекта должен предоставить собственный вклад на уровне от 10 до 40% инвестиционных затрат. Предоставленная документация должна подтвердить соблюдение финансовых нормативов DSCR (коэффициент покрытия долга).

• Маркетинговые требования. Банк требует положительный результат исследования рынка, подтверждающий возможность сдачи в аренду торговых площадей либо же продажи коммерческой недвижимости на выгодных условиях.

Выбор финансирующего банка не должен быть случайным. Финансирование строительного инвестиционного проекта — это длительный процесс.

Принимая решение о сотрудничестве с банком, инвестор должен осознавать, что в течение нескольких лет ему придется взаимодействовать с этим кредитором и зависеть от него.

Неэффективное сотрудничество может негативно сказаться на реализации проекта. За время строительства недвижимости проект может сильно измениться, поэтому инвестор должен не только оценить финансовые условия, но также проанализировать и сам банк.

Как выбрать банк для финансирования коммерческой недвижимости

Сможет ли банк оказать застройщику поддержку на всем периоде финансирования?

Под поддержкой следует понимать готовность руководства банка к гибкому и конструктивному сотрудничеству и диалогу с заемщиком.

Кроме того, финансовый партнер должен ответственно реагировать на любые повороты в проекте.

Важно учитывать не только на стоимость заемных средств. Зачастую факторами успеха является опыт финансирования крупных девелоперских проектов в определенных секторах, адаптированные финансовые продукты под конкретные проекты и профессиональное сопровождение клиентов на протяжении всего срока обслуживания.

Одним из первых элементов процесса принятия решения должна стать ознакомительная встреча с представителями банка. На данной встрече инвестор сможет представить свой проект и получить от банка предварительную информацию о возможности его финансирования и граничных условиях кредитования проекта.

Ниже приведены критерии, которые следует учитывать при выборе банка:

• Стабильность и надежность банка. Предсказуемость финансовых показателей и преемственность курса в работе с корпоративными клиентами имеют огромное значение для долгосрочного сотрудничества. Эксперты рекомендуют выбирать крупные и устойчивые банки, имеющие сильное корпоративное подразделение.

• Высокий профессионализм команды, которая намерена сопровождать проект. Это исключительно важный фактор, который предопределяет эффективность будущих переговоров и возможности адаптации кредита к нуждам проекта.

• Опыт финансирования проектов в сфере коммерческой недвижимости. Кредитный портфель банка позволит потенциальному заемщику оценивать стандарты работы с проектами, эффективность управления и кредитования.

• Качество и объем кредитной документации. Подготовка кредитного договора и другой сопутствующей документации крайне важна для успеха финансирования, поэтому эта работа обычно поручается крупным юридическим компаниям. Качество документации заслуживает пристального внимания.

• Условия кредитования и ограничения для заемщика. Обычно банки стремятся обеспечить возврат долга, накладывая определенные ограничения на принятие управленческих решений компанией-заемщиком, отчуждение активов, участие в капиталоемких проектах на других направлениях и др.

Как упоминалось ранее, масштаб девелоперского проекта определяет размер банков, которые будут участвовать в финансировании.

Другими словами, большой проект требует обращения в банк с достаточно широкой и сильной финансовой базой. Крупные финансовые учреждения обладают опытной экспертной командой для разработки и управления капиталоемкими проектами различных типов.

Альтернативные источники финансирования недвижимости

Банковское финансирование по-прежнему остается наиболее востребованным и доступным видом финансирования проектов коммерческой недвижимости.

Однако пандемия и экономический спад вынуждает банки относится к заемщикам более избирательно, а девелоперские компания стали осторожными с кредитными средствами.

Наибольшие трудности с получением кредитов испытывают гостиничная и коммерческая недвижимость. Банки по-прежнему открыты для финансирования инвестиций в складские, офисные и жилые помещения, но условия финансирования более консервативны.

Финансирование коммерческой недвижимости ограничивается лучшими объектами.

Более того, сегодня крупные строительные проекты поддерживаются лишь некоторыми банками, а получить кредитные средства на отели практически невозможно.

Банки также ужесточили свои критерии финансирования и теперь предлагают более низкие параметры LTV и LTC, ожидая более высоких уровней предварительной аренды и продажи для жилой недвижимости.

Также наблюдается рост маржи по кредитам и существенное увеличение сроков обработки заявок.



Эксперты указывают, что для инвесторов это может быть толчком к поиску альтернативных методов финансирования, доступность которых во многих странах мира все еще ограничена. Однако текущая ситуация показывает, что зависимость от одной формы и отсутствие диверсификации источников финансирования коммерческой недвижимости является критической проблемой, угрожающей выживанию бизнеса.

Независимо от выбора, компаниям следует правильно подготовиться к инвестициям в недвижимость. Бизнес-план, проектная документация и финансовый анализ — это минимум, который может стать прологом к серьезным переговорам о финансировании строительства.

Диверсификация инструментов финансирования недвижимости

Развитие индустрии финансирования инвестиций дает инвесторам большую свободу в планировании финансирования строительства и покупки коммерческой недвижимости.

Однако доля девелоперских кредитов с каждым годом уменьшается за счет широкого использования альтернативных, не менее привлекательных решений.

Последние годы были отмечены динамичным ростом в области девелоперских облигаций. Инвесторы охотно решаются на покупку долговых ценных бумаг этого типа в основном из-за привлекательной нормы доходности, достигающей 6-8% и более. Выпуск облигаций представляет интересное решение для компаний, которым не подходит кредит.

Стоит обратить внимание на набирающую популярность лизинг коммерческой недвижимости. Концепция лизинга может стать хорошей альтернативой другим финансовым решениям, доступным на рынке. Одним из передовых методов сокращения риска невыплаты обязательств перед поставщиком капитала является диверсификация источников финансирования для строительства коммерческого объекта.

Решение, состоящее в привлечении средств из различных источников (эмиссия облигаций, кредит на строительство недвижимости и венчурный капитал) обеспечивает повышенную гибкость и облегчает привлечение средств для развития недвижимости.

Из-за ограничительного подхода банков к инвестициям, ориентированным на коммерческие объекты, у инвестора могут возникнуть проблемы с получением от банковского учреждения значительной суммы, которая позволила бы полностью профинансировать инвестиции. Однако с реализацией концепции диверсификации банки с большей вероятностью предоставляют девелоперам кредиты на привлекательных условиях.

Краудфандинг как инструмент финансирования недвижимости

Привлечение финансовых ресурсов от множества частных инвесторов для реализации конкретного проекта уже давно является реальностью.

Сегодня краудфандинг особенно популярен из-за интернет-платформ, которые позволяют людям предлагать идеи финансирования или искать людей, которые их поддерживают.

Сравнительно недавно эта идея начала активно использоваться в сфере строительства коммерческой и жилой недвижимости. Этот инструмент развивается стремительно, по темпам роста опережая традиционные финансовые инструменты.

По данным Forbes, рынок краудфандинга в сфере недвижимости достигнет 300 миллиардов долларов к 2025 году.

На этой волне победителями станут не только инвесторы, но и онлайн-платформы, которые в настоящее время остаются в зачаточном состоянии.

Для инвесторов в этот тип проектов самым большим преимуществом является инвестирование небольших сумм. Речь идет о гораздо меньших ресурсах по сравнению с теми, которые им потребовались бы для приобретения собственности самостоятельно.

Низкие финансовые требования приводят к диверсификации и снижению рисков, поскольку мелкие инвестиции могут быть легко распределены между разными типами недвижимости в разных странах или в разных валютах.

Компания-инициатор проекта также получает важное преимущество благодаря использованию краудфандинга. Этот инструмент позволяет начать работу над проектом, не будучи зависимым от банковских кредитов или небольшого числа крупных инвесторов, диктующих правила игры и угрожающим независимости бизнеса.

Другой большой плюс заключается в том, что при хорошо организованной кампании по сбору финансовых средств проект можно реализовать намного быстрее, чем если бы вы полагались на институциональные инвестиции.

Кроме того, краудфандинговые платформы сегодня взимают гораздо более низкую плату за обслуживание, чем банки, что в более широком смысле делает недвижимость доступнее.

Долевое финансирование или долговое финансирование?

Краудфандинговые инструменты существуют в двух основных формах, основанных на долевом финансировании и долговом финансировании.

Эти подходы сильно отличаются.



В случае инвестирования в акции инвестор получает частичные права собственности на недвижимость, или, другими словами, становится акционером.

В этом случае доходность зависит от того, каким будет доход от аренды (дальнейшего использования объекта). Если недвижимость продается, то инвестор получает определенный процент от продажи, соответствующий его доле.

В случае долгового финансирования (облигации) инициатор занимает деньги у многочисленных инвесторов.

Затем компания выплачивает долг несколькими платежами c фиксированными процентной ставкой по согласованию.

Здесь существуют очень широкие возможности как для краткосрочных, так и для долгосрочных кредитов.

Вложения в заемные средства обычно считаются более безопасными, чем в акционерный капитал. Причина в том, что если недвижимость продается, держатели облигаций первыми получают прибыль от вложений. Однако чем ниже риск, тем ниже и доходность.

В случае, если инвестор решит участвовать в качестве держателя облигаций через заемные средства, а затем собственность начнет приносить огромную прибыль, она перейдет к людям, инвестирующим в акции. Однако в случае неудачи все будет наоборот, и держатели облигаций будут на шаг впереди акционеров.

Инвесторы в акции девелоперских компаний берут на себя больший риск, но если проект окупается, они получают более высокую прибыль.

В случае неудачи они выстраиваются в очередь на получение собственных денег.

Индикаторы LTV и LTC поддерживают принятие решений

Как упоминалось ранее, диверсификация методов финансирования проектов коммерческой недвижимости может привести к привлекательному предложению банка.

Принимая решение, банки учитывают ряд финансовых индикаторов, таких как соотношение LTV (Loan to Value). Этот коэффициент рассчитывается как процент от суммы кредита по отношению к стоимости недвижимости.

Чем ниже коэффициент LTV, тем более выгодные условия кредитования может предложить финансовое учреждение.

Еще один финансовый индикатор, который важно учитывать — это LTC (Loan to Cost). Он указывает отношение стоимости кредита к стоимости строительства объекта недвижимости. Оценка этого коэффициента может дать участникам проекта четкую информацию о том, есть ли шансы на прибыльность инвестиций.

Банки также часто обусловливают решение о предоставлении кредита величиной коэффициента LTC.

Итак, финансирование строительства коммерческой недвижимости за счет девелоперского кредита — самое популярное решение среди инвесторов.

На рынке почти все учреждения предлагают кредит на строительство недвижимости. Однако инвесторов расстраивает все более ограничительный подход банков к оценке потенциального заемщика.

Пандемия, которая привела к экономическому спаду, затрудняет финансирование некоторых коммерческих, гостиничных и спортивных объектов по всему миру.

Конечно, эта ситуация не исключает возможности заключения кредитной сделки, но предложения коммерческих банков могут оказаться далекими от ожиданий.

Если вы ищете альтернативные источники финансирования проектов коммерческой недвижимости, обратитесь к ESFC Investment Group для консультации.