Проектное финансирование отеля (Hotel Project Finance): кредитование строительства

По мере того, как пандемия близится к своему логическому завершению, гостиничный бизнес задумывается о будущем.

Залогом восстановления и процветания этой индустрии сегодня становится проектное финансирование отелей и доступные кредиты на строительство новых объектов или реконструкцию существующих.

К 2020 году строительство отелей по всему миру было на высоком уровне, требуя многомиллиардного финансирования для почти 15 тысяч новых проектов с более чем 2,4 миллионами новых гостиничных номеров.

Сегодня финансовые учреждения и другие поставщики капитала осторожно относятся к финансированию новых проектов, что требует более комплексных исследований, а также профессионального сопровождения инвестиционных проектов в поисках доступных средств.

ESFC Investment Group, испанская компания с международным присутствием, готова предложить вашему бизнесу долгосрочное финансирование строительства, расширения или модернизации отелей в Европе, США, Канаде, Латинской Америке, на Ближнем Востоке и в странах Южной и Восточной Азии.

Мы специализируемся на предоставлении долгосрочных кредитов, организации схем проектного финансирования (ПФ), инвестиционном проектировании, консалтинге и управлении крупными проектами.

Чтобы узнать больше о наших возможностях, свяжитесь с представителем ESFC и запланируйте бесплатную консультацию на удобное для вас время.

Способы финансирования отелей: общие сведения

Инвесторы, делающие первые шаги в гостиничном бизнесе, часто испытывают трудности с финансированием проектов.

Иногда у них нет опыта в этой отрасли, нет кредитной истории и даже нет возможности предоставления соответствующего обеспечения.

Очевидно, что перед стартом проекта важно провести комплексную оценку компании и консультации руководства, которое планирует осуществить инвестиции в отель. Эта оценка должна касаться возможности получения средств для финансирования проекта и анализировать наиболее эффективные способы их привлечения.

Таблица: Классификация источников финансирования гостиничных проектов.

Внутренние источники	Внешние источники
	Коммерческие	Альтернативные	Государственные
Прибыль от текущей деятельности компании	Инвестиционный кредит на развитие (долгосрочный)	Лизинг	Субсидирование кредитов
Нераспределенная прибыль	Краткосрочный кредит на оборотные средства компании	Факторинг	Дотации и субвенции
Амортизационные отчисления	Эмиссия облигаций	Венчурный капитал	Кредитные гарантии
Продажа активов	Эмиссия других долговых ценных бумаг	Краудфандинг
Дополнительные взносы владельцев
Эмиссия новых акций

Финансирование проектов отелей может осуществляться за счет внутренних или внешних ресурсов.

Собственные средства компании могут образоваться в результате операционной деятельности действующего предприятия (например, текущие доходы от других отелей, нераспределенная прибыль, амортизация, продажа избыточных активов), а также за счет увеличения уставного капитала. Увеличение уставного капитала может осуществляться за счет дополнительных капитальных вложений собственников или путем привлечения новых партнеров, в пользу которых будет осуществляться выпуск новых акций.

Важным способом привлечения капитала является сотрудничество гостиничного бизнеса с венчурными фондами (venture capital). Венчурные фонды участвуют в проектах с высоким уровнем риска с потенциальной прибылью выше средней. Как правило, подобные проекты не рассматриваются крупными банками из-за чрезмерно высокого уровня риска.

Наиболее распространенными долговыми ценными бумагами, служащими инструментом финансирования гостиничного бизнеса, являются облигации.

Среди других ценных бумаг, используемых относительно редко, можно упомянуть векселя и варранты.

Облигации — это ценные бумаги, выпущенные сериями, в которых эмитент подтверждает долг перед кредитором и обязуется выполнить по отношению к нему конкретное действие.

Облигации бывают разных видов в зависимости от типа эмитента, срока погашения, номинальной стоимости и процентной ставки, других дополнительных опций или же инвестиционного риска конкретного проекта.

О роли проектных облигаций мы поговорим в следующем разделе нашей статьи.

Долгосрочные кредиты на строительство отелей

До настоящего времени банковские кредиты являются наиболее распространенным внешним источником финансирования гостиничных проектов.

При выборе кредитов эксперты рекомендуют компаниям внимательно ознакомиться с политикой конкретного банка в отношении комиссий и дополнительных сборов, взимаемых с клиентов.

Предложения банков столь же разнообразны, как и условия финансирования.

Поскольку банки стремятся обеспечить максимальную рентабельность капитала, стоимость кредита складывается из нескольких элементов, таких как плата за рассмотрение кредитной заявки, комиссия за предоставленный кредит, проценты и другое.



В рамках кредитных отношений банк предоставляет компании средства, а заемщик обязан в соответствии с кредитным договором вернуть их с причитающимися процентами в течение определенного времени.

Инвестиционные кредиты на строительство отелей часто предоставляются на длительный срок порядка 7-10 лет и даже больше.

Вместе с инвестиционным кредитом может быть оформлен кредит на пополнение оборотных средств, что дает дополнительные преимущества участникам сделки. Процедура оформления кредита требует подачи в банк результатов исследований, связанных с финансированием гостиничных инвестиций. К ним относятся бизнес-план, финансово-экономический план, строительная смета, архитектурный проект и другие документы.

В гостиничном бизнесе важными показателями для кредиторов являются, среди прочего, индекс RevPAR (доходность доступного номера), NOI (чистый операционный доход), LTV (отношение кредита к стоимости), NCF (чистый денежный поток проекта) и другие.

Также в процессе переговоров формулируются ключевые положения будущего кредитного соглашения, такие как условия начисления штрафа за досрочное погашение кредита, возможности регресса и условия дополнительных заимствований.

Результаты рассмотрения кредитной заявки и ответ банка будут зависеть от существующих кредитных рисков и кредитоспособности компании. На уровень риска существенное влияет наличие ликвидного материального обеспечения кредита. В этой роли может выступать земельный участок, а также непосредственно финансируемый гостиничный комплекс, движимое имущество компании-заемщика, финансовые активы и др. Предоставленное обеспечение, его стоимость и ликвидность влияют на стоимость кредита.

Чтобы увеличить вероятность получения кредита на строительство гостиницы, эксперты рекомендуют использовать такие инструменты, как поручительство или гарантии. Во многих случаях разрабатываются дополнительные механизмы обеспечения выплаты долга, такие как заявления поручителя о принудительном выполнении финансовых обязательств, ограничения на выплату дивидендов акционерам компании и другие возможности.

Значимым моментом, который учитывается банками при рассмотрении кредитной заявки, является собственное финансовое участие заемщика в реализации проекта.

Чем выше доля инициатора в финансировании проекта отеля, тем проще получить кредит.

Чаще всего финансовые учреждения требуют собственное финансовое участие инициатора проекта на уровне 30-60% от общей стоимости отеля. Тем не менее, некоторые финансовые механизмы позволяют реализовать проект с участием инициатора на уровне 10%.

В случае предоставления кредитов гостиничному бизнесу в иностранной валюте дополнительно увеличивается валютный и процентный риск. Банк может снизить процентный риск, обязав заемщика заключить IRS. Это означает замену фиксированной процентной ставки на плавающие процентные ставки. Валютные риски также минимизируются за счет хеджирования (фьючерсные контракты).

IRS — это соглашение об обмене фиксированной процентной ставки на плавающую между двумя контрагентами. Плавающая процентная ставка устанавливается для неполного периода на основе базовой ставки (например, EURIBOR или LIBOR). Этот инструмент служит хеджированием против неблагоприятного изменения процентной ставки. Соглашение заключается на определенный период времени.

Ключевым документом, на котором основывается кредитование гостиничного бизнеса, является кредитное соглашение.

В кредитном соглашении указываются конкретная цель кредита, условия его выплаты, валюта кредита, обеспечение и график погашения.

Подготовка этого документа требует профессионального подхода и неоднократных консультаций между представителями банка, заемщика и другими заинтересованными сторонами.

В силу особой социальной значимости тех или иных инвестиционных проектов государство как регулятор может проводить политику экономического стимулирования. В частности, оно поддерживает экологические, инфраструктурные, высокотехнологичные проекты или проекты, направленные на улучшение положения определенных социальных групп.

Частные гостиничные проекты редко могут рассчитывать на государственную поддержку, однако в некоторых случаях помощь предоставляется в виде различных кредитных субсидий, гарантий или дотаций. В конечном итоге эти решения снижают потребность в использовании собственных средств или уменьшают стоимость предоставляемого обеспечения.

Лизинг как способ финансирования покупки отелей

Альтернативным инструментом проектного финансирования отелей может быть лизинг или факторинг.

Эти инструменты могут успешно использоваться, например, для финансирования покупки отелей. На практике различают два вида лизинга: операционный лизинг и финансовый лизинг, имеющие определенные ограничения.

Операционный лизинг фактически относится к получению права пользования имуществом за определенные лизинговые платежи и без обязательного выкупа имущества. Актив остается в собственности лизингодателя и учитывается на его бухгалтерском балансе. Расходы арендатора представляют собой стоимость ежемесячных арендных платежей и часть первоначального взноса, определяемой пропорционально запланированной продолжительности лизингового периода.

Финансовый лизинг предполагает заключение договора на «аренду» финансовых ресурсов (денежных средств).

Лизингополучатель становится собственником актива, который учитывается на его бухгалтерском балансе. Это имеет большое значение для расчета амортизационных отчислений и налоговых обязательств компании.

Следует обратить внимание на обратный лизинг, когда собственник актива продает его лизинговой компании и становится его арендатором на основании отдельного договора. Благодаря такой продаже компания получает немедленный приток денежных средств и продолжает пользоваться данным активом (гостиничным комплексом).

Факторинг — это вид коммерческой сделки, при которой специализированное финансовое учреждение (фактор) приобретает неоплаченные требования об уплате сумм, причитающихся другой стороне в связи с его деятельностью.

Заключение договора факторинга может существенно ускорить проект и повысить ликвидность операций.

Если вам нужна профессиональная консультация по финансированию гостиничного бизнеса, свяжитесь с представителем ESFC Investment Group и назначьте встречу на удобное время. Мы ответим на любые ваши вопросы и предложим оптимальные финансовые решения для конкретного инвестиционного проекта с учетом ваших требований.

Современные тенденции проектного финансирования отелей

Финансирование строительства и модернизации отелей в разных уголках мира развивается своим путем, поэтому доля долгосрочных кредитов, проектного финансирования или других инструментов в разных странах существенно варьирует.

Это следует учитывать при планировании крупных проектов и поиске источников финансирования.

Для развитых стран Европы традиционно характерна ориентация на банковское финансирование гостиничного бизнеса, как и в остальных секторах. По информации ОЭСР, до середины 2010-х годов около 80% финансирования европейских компаний поступало от банков и других кредитных институтов, что резко контрастирует со скромной долей в 30% кредитных средств в финансировании бизнеса в Соединенных Штатов.

Ужесточение стандартов работы банковского сектора и рост потребностей гостиничного бизнеса в капитале на протяжении длительного времени двигали эволюцию европейской модели финансирования отелей.

Многие компании ищут альтернативные источники средств, обращаясь к рынку облигаций и инструментам проектного финансирования (ПФ). Ниже мы рассмотрим эти инструменты более подробно, обобщив имеющуюся информацию о преимуществах и недостатках облигаций и ПФ для гостиничного сектора.

Проектное финансирование отелей

В последние годы понятие «проектное финансирование» становится все более актуальным в контексте поиска источников средств для крупных бизнес-проектов во многих отраслях.

Этот метод в основном используется в схемах структурированного финансирования или для операций, которые требуют сложной контрактной структуры и осуществляются в очень сложных условиях со множеством заинтересованных сторон.

Существуют определенные характеристики проектного финансирования, хотя однозначно принятого определения ПФ нет, как нет и единого мнения о важности отдельных признаков для этого метода финансирования.



Некоторые особенности ПФ включают:

• Для реализации проекта создается специальное юридическое лицо, называемое специальной проектной компанией (SPV) и принимающее участие в реализации проекта, например, в качестве подрядчика или субподрядчика.

• Участники проекта, в том числе подрядчики, кредиторы, поставщики и государственные органы создают систему договорных отношений, направленных на выявление возможных проектных рисков и возложение их на отдельные стороны.

• Компания, отвечающая за реализацию проекта, использует высокий финансовый рычаг, и в то же время кредиторы имеют ограниченные возможности предъявления требований к спонсорам в случае неудачи проекта (это так называемое финансирование с ограниченным регрессом или без регресса).

Поскольку многие крупные проекты реализуются в сферах экономики, имеющих большое значение для государства, во многих случаях условием присоединения к проекту является получение лицензии от государственных органов (лицензирование гостиничного бизнеса).

Реже, когда речь идет о развитии стратегической инфраструктуры, государство непосредственно участвует в строительстве объектов.

ПФ отличается от других инструментов финансирования гостиничного бизнеса тем, что единственной гарантией выплаты долга является денежный поток, который должен будет генерировать проект после его запуска. При правильной организации и реализации схем проектного финансирования этого денежного потока должно быть достаточно для погашения долга.

Стратегическая цель организации ПФ состоит в том, чтобы ограничить или полностью исключить регресс к инициаторам проекта со стороны финансирующих организаций.

Традиционно Ближний Восток, Восточная Азия, Северная Америка и Латинская Америка остаются в центре внимания глобального рынка проектного финансирования. Эта тенденция поддерживается в основном благодаря государственному участию в финансировании объектов инфраструктуры и объектов туризма на национальном уровне.

После глобального финансового кризиса, который потряс мировую экономику в 2007 году, наблюдался бурный рост проектного финансирования в Азиатско-Тихоокеанском регионе и пропорциональное сокращение в остальном мире, причем эта тенденция сохранялась практически до середины 2010-х.

В последние годы, предшествующие пандемии, в рамках проектного финансирования реализовано много крупных проектов отелей и туристических комплексов по всему миру.

Последующие события сильно осложнили реализацию новых проектов из-за непредсказуемости и возросшей стоимости капитала.

По мере внедрения более строгих правил коммерческий аппетит и способность крупных субъектов участвовать в капиталоемких проектах сокращаются, поскольку компаниям приходится выделять значительную часть своих ресурсов для соблюдения финансовых требований, вводимых регулирующими органами. Увеличивается роль профессиональных услуг инвестиционного и финансового консалтинга, которые сегодня остро нужны компаниям, стремящимся организовать проектное финансирование отелей.

В настоящее время непросто представить, что банк мог бы участвовать в финансировании крупного отеля без участия авторитетной компании, имеющей богатый опыт строительства отелей или ведения гостиничного бизнеса.

Проектные облигации для гостиничного бизнеса

Проектные облигации являются альтернативным инструментом финансирования крупных инвестиционных проектов в гостиничном бизнесе или в других секторах.

Речь в основном идет в основном об облигациях с фиксированным доходом, проценты и основная сумма которых должны быть погашены денежными потоками, генерируемыми отелем.

Данный инструмент пережил наибольший рост после кризиса 2007 года.

В прошлом большинство проектов финансировалось через кредитные учреждения, но сегодня проектные облигации предлагают институциональным инвесторам более широкие возможности для участия в проектном финансировании отелей посредством листинговых активов с привлекательным уровнем доходности при более высоких рисках.

Использование проектных облигаций в качестве механизма финансирования может быть менее привлекательным для инвесторов с низким приятием риска, поскольку такой сектор, как гостиничный или туристический бизнес, в постковидную эпоху предполагает потенциально высокие риски и ограничения.

В 2012 году Евросоюз выступил с инициативой по продвижению государственно-частного партнерства (ГЧП) посредством выпуска более привлекательных проектных облигаций для институциональных инвесторов с целью продвижения крупных проектов. Это достигается с помощью европейских механизмов повышения кредитоспособности, таких как гарантии ликвидности или механизмы субординированного долга, предоставляемые Европейским инвестиционным банком и другими финансовыми институтами.

Это дает значительный импульс финансированию проектов через облигации, помогая избежать потенциальных проблем с ликвидностью, с которыми нередко сталкиваются коммерческие банки в Европе при финансировании крупных проектов.

Рынки капитала привыкли играть ключевую роль в финансировании крупномасштабных проектов посредством выпуска облигаций. Однако после кредитного кризиса у них стало значительно меньше стимулов и готовности брать на себя кредитный риск. Наряду с усилением давления на финансовый баланс многих банков это привело к уменьшению количества адекватных предложений кредитов.

Если сравнивать проектные облигации с синдицированными кредитами (еще один распространенный способ финансирования крупных гостиничных проектов), то у них есть ряд параметров, которые делают их более привлекательными для институциональных инвесторов, чем для традиционных банков.

Эти преимущества включают:

• Облигации являются «стандартизированными» инструментами, которые обычно демонстрируют лучшую ликвидность, если размер выпуска достаточно большой, чтобы получить требуемые объемы ресурсов на рынке.

• Более крупные выпуски облигаций могут стать общеизвестными индексами облигаций, повышая интерес широкого круга потенциальных инвесторов.

• Наконец, проектные облигации могут быть выпущены с гораздо более длительным сроком погашения, чем синдицированные кредиты.

Несмотря на то, что проектные облигации в гостиничном бизнесе выглядят как продукт с большим потенциалом, есть также ряд ограничений, которые делают этот инструмент не лучшим выбором в некоторых случаях.

Во-первых, инвесторы будут заинтересованы в проектных облигациях только в том случае, если риск строительства миновал (например, инвестиции в уже существующие гостиничные комплексы). Это ограничивает список потенциально пригодных проектов.

Во-вторых, инвесторы традиционно чувствительно к независимым рейтингам, которые составляют внешние экспертные агентства. Хотя иметь рейтинг не обязательно, в случае выпуска облигаций желательно позаботиться о хороших показателях.

Роль бизнес-плана в финансировании отелей: инвестиционный консалтинг

Как мы говорили выше, роль профессиональных услуг инвестиционного консалтинга в финансировании гостиничного бизнеса неуклонно растет.

Это обусловлено ужесточением требований в финансовом секторе, который ищет надежные и качественно подготовленные инвестиционные проекты во избежание потерь.

Важная роль в привлечении финансирования принадлежит основательному бизнес-плану, который должен отражать потенциальные возможности, риски и ограничения проекта.

Будь то банк или инвестиционный фонд, бизнес-план и финансовый план проекта отеля будут иметь ключевое значение при принятии решения о выделении крупных средств. Потенциальные кредиторы или инвесторы желают знать больше об истории компании, ее текущих результатах, владельцах, услугах, положении гостиничного объекта на туристическом рынке, стратегии его развития и конкурентах.



Бизнес-план описывает историю компании и план ее развития на будущее.

Он определяет миссию и стратегию компании, ее цели, ресурсы, рынок сбыта, целевую группу клиентов и непосредственную конкуренцию.

По сути, бизнес-план отеля также является планом действий, согласно которому будут реализованы инвестиции и достигнуты результаты в будущем. Он должен представлять реалистичную картину будущего, созданную на основе предыдущих анализов и исследований, заключенных контрактов и планов.

Партнеры проекта ждут от бизнес-плана ответов на вопросы, перечисленные в таблице ниже.

Вопросы партнеров	Ответы, которые должен дать бизнес-план
Каковы шансы проекта завоевать целевой рынок?	Это подразумевает четкое описание предложения, каналов распространения информации, анализа конкурентной среды, механизмов создания конкурентных преимущества и так далее.
Каковы принципы работы гостиницы?	Важно ответить на вопросы о формате отеля, его бренде, типе, организации, способе управления и других важных аспектах.
Каковы наиболее подходящие способы реализации проекта?	Описание пошагового плана компании в отношении реализации инвестиций, включая разработку общей концепции, архитектурно-строительные планы, лицензирование, финансирование, профессиональное управление и так далее.
Каковы знания и опыт инициатора проекта?	Крупные банки и институциональные инвесторы желают работать с профессионалами, поэтому они более охотно выделяют средства тем компаниям, которые собрали команды с организационным, финансовым и коммерческим опытом.

Подробный финансовый план гостиничного проекта призван ответить на любые вопросы об ожидаемых финансовых результатах в определенном периоде.

Данный план составляется на основании отчетов, балансов, анализа финансовых потоков и изменений структуры капитала компании. Финансовая команда должна обратить особое внимание на стандартные показатели финансовой эффективности проекта, анализы чувствительности, сроков погашения кредитов, графика финансовых потребностей и др.

Очень важным элементом финансово-хозяйственного плана является оперативный прогноз, составленный в соответствии с системой управленческого учета USALI (The Uniform System of Accounts for the Lodging Industry). Эта система требует учитывать услуги отеля, организационную структуру, мотивацию персонала, уровни заполняемости отеля, рентабельность услуг, фиксированные затраты и многое другое.

Успех или провал проекта будет в значительной степени зависеть от того, сможет ли ваша компания получить необходимый капитал на адекватных условиях.

В целом, чем больше усилий команда вкладывает в составление бизнес-плана отеля и финансовое планирование, тем более подробные, обоснованные и убедительные документы компания может представить потенциальным инвесторам и кредиторам.

Компания, специализирующаяся на данном виде услуг и обладающая знаниями, практикой и возможностями привлечения капитала, может способствовать достижению намеченной цели.

Если вас интересуют услуги инвестиционного консалтинга и проектного финансирования, международная команда ESFC Investment Group к вашим услугам.